A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a lei que regula o aluguel de imóveis urbanos no Brasil. Ela define o que o locador e o inquilino devem fazer, quais garantias podem ser exigidas, quando o contrato termina e como o imóvel pode ser retomado.
A maior parte dos conflitos de locação se resolve comparando o problema com um artigo específico da lei. Este guia organiza os direitos e deveres de cada lado, mostra o que mudou com a Lei 12.112/2009 e indica o caminho para resolver cada tipo de disputa: conversa documentada, notificação, acordo, arbitragem ou Judiciário.
A lei vale para a locação de imóveis urbanos, residenciais ou comerciais, inclusive a locação para temporada. Algumas locações ficam fora dela e continuam regidas pelo Código Civil ou por leis especiais (art. 1º, parágrafo único):
Quando há mais de um locador ou mais de um inquilino no mesmo contrato, eles respondem de forma solidária, salvo se o contrato disser o contrário (art. 2º).
O art. 22 lista as obrigações de quem aluga o imóvel. As que mais geram conflito são estas:
O art. 23 trata do outro lado. O inquilino deve:
Ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel depende de consentimento prévio e escrito do locador. O silêncio dele não vale como autorização (art. 13). Exigências como essa mostram por que conhecer as regras do contrato de aluguel é a melhor forma de proteger os interesses de locador e locatário.
Boa parte das disputas é sobre dinheiro que um lado acha que é do outro. A lei responde a maioria delas:
| Despesa | Quem paga | Base na lei |
|---|---|---|
| Condomínio ordinário: salários do condomínio, limpeza, água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores e pequenos reparos | Inquilino | Art. 23, XII e § 1º |
| Condomínio extraordinário: obras estruturais, pintura de fachada, equipamentos de segurança, decoração das áreas comuns e fundo de reserva | Locador | Art. 22, X e parágrafo único |
| Defeitos que já existiam antes da locação | Locador | Art. 22, IV |
| Danos causados pelo inquilino, familiares ou visitantes | Inquilino | Art. 23, V |
| IPTU e taxas do imóvel | Locador, salvo cláusula expressa transferindo ao inquilino | Art. 22, VIII |
| Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino | Locador indeniza, mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário | Art. 35 |
| Benfeitorias úteis | Locador indeniza se as autorizou, salvo cláusula em contrário | Art. 35 |
| Benfeitorias voluptuárias (de embelezamento) | Não são indenizadas; o inquilino pode retirá-las se não danificar o imóvel | Art. 36 |
O inquilino só é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio se houver previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, e pode pedir essa comprovação a qualquer tempo (art. 23, § 2º).
Reparos urgentes que cabem ao locador precisam ser aceitos pelo inquilino. Se durarem mais de dez dias, ele tem direito a abatimento proporcional do aluguel; se passarem de trinta dias, pode encerrar o contrato (art. 26).
Não. O locador deve garantir o uso pacífico do imóvel (art. 22, II), e a vistoria depende de dia e hora combinados antes (art. 23, IX). Visitas sem aviso, exigências fora do contrato ou pressão para o inquilino sair sem fundamento legal são descumprimento contratual e podem ser registradas por notificação.
Se o locador decidir vender, o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros. A comunicação precisa informar preço, forma de pagamento, ônus reais e onde examinar a documentação, e o inquilino tem 30 dias para aceitar integralmente a proposta (arts. 27 e 28).
A preferência não alcança doação, permuta, venda judicial e outras situações do art. 32. O inquilino preterido pode pedir perdas e danos ou, se o contrato estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e ficar com o imóvel em até seis meses do registro (art. 33).
Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta cumprir (art. 4º).
Se a mudança for por transferência de trabalho determinada pelo empregador, a multa é dispensada, desde que o locador seja avisado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
Na locação por prazo indeterminado, o inquilino encerra o contrato com aviso escrito de 30 dias. Sem o aviso, o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).
O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17).
As partes podem combinar novo valor a qualquer tempo; sem acordo, locador ou inquilino podem pedir a revisão judicial depois de três anos de contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado (arts. 18 e 19). Em disputas como essa, comparar custos e prazos da arbitragem em contratos de aluguel ajuda a decidir qual caminho seguir.
O locador pode exigir uma única garantia por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). Exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).
A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ficar em caderneta de poupança (art. 38, § 2º).
A comparação entre as modalidades, com custos e riscos de cada uma, está no guia fiador, seguro-fiança ou caução: qual escolher. Sem nenhuma garantia no contrato, o locador pode cobrar o aluguel antecipadamente até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42).
Seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º). Trocar a fechadura, retirar móveis ou cortar serviços por conta própria não é permitido. Os motivos que autorizam a retomada dependem do tipo de contrato:
O passo a passo judicial, com liminar, purgação da mora e prazos, está em ação de despejo passo a passo. Quem já recebeu o mandado encontra os prazos de saída em ordem de despejo: prazos, defesa e acordo, e o locador cujo inquilino não quer sair tem o roteiro em desocupação de imóvel.
A chamada "nova Lei do Inquilinato" não é uma lei separada. A Lei 12.112/2009 alterou vários artigos da Lei 8.245/1991, que continua sendo a lei em vigor. As mudanças mais relevantes para quem aluga:
Depois disso, a Lei 12.744/2012 incluiu o art. 54-A, sobre locações não residenciais construídas sob medida para o inquilino (built to suit), em que prevalece o que foi pactuado: o inquilino que sai antes paga a multa convencionada, limitada à soma dos aluguéis que faltariam até o fim do contrato.
A lei diz quem tem razão; o que falta, em geral, é um caminho para fazer valer o direito sem meses de desgaste. A sequência que costuma funcionar:
A arbitragem resolve bem a cobrança de aluguéis, multas e danos e a rescisão do contrato. A retirada forçada do ocupante, porém, depende de ordem de um juiz, porque o árbitro não tem poder de polícia. Para imobiliárias, essa divisão de papéis fica mais clara ao conhecer as vantagens da arbitragem digital em aluguéis no dia a dia da gestão.
Os limites dessa divisão estão em despejo na arbitragem, e a forma de incluir a cláusula no contrato está em arbitragem em contratos de aluguel. Para que esse caminho esteja disponível desde o início, a cláusula de arbitragem no contrato de aluguel precisa estar bem redigida e aceita pelas partes.
| Conflito | O que a lei diz | Primeiro passo |
|---|---|---|
| Aluguel atrasado | Falta de pagamento autoriza o despejo (art. 9º, III), mas o inquilino pode purgar a mora em 15 dias da citação (art. 62, II) | Notificação com valor e prazo; depois, acordo ou ação |
| Cobrança de condomínio extraordinário ao inquilino | É despesa do locador (art. 22, X) | Pedir a discriminação das despesas (art. 23, § 2º) |
| Danos na devolução do imóvel | Inquilino responde pelo que passar do desgaste normal (art. 23, III) | Comparar vistorias de entrada e saída |
| Reparo que o locador não faz | Defeitos anteriores e estruturais são do locador (art. 22, I e IV) | Notificar com prazo e guardar orçamentos |
| Venda sem oferta ao inquilino | Preferência de 30 dias (arts. 27 e 28) | Verificar se o contrato está averbado na matrícula |
| Inquilino não sai no fim do contrato | Retomada conforme arts. 46 e 47, sempre por ação de despejo (art. 5º) | Notificação de desocupação com 30 dias, quando exigida |
Para o atraso de aluguel, o guia inquilino inadimplente: o que fazer antes da Justiça detalha a sequência antes de qualquer processo.
Muitos conflitos nascem de cláusulas que a lei considera nulas ou de lacunas que ninguém percebeu. São nulas as cláusulas que tentam afastar os objetivos da lei, como a que proíbe a prorrogação do art. 47 ou afasta a renovação da locação comercial (art. 45). Antes de assinar, confira:
Em contratos de adesão, comuns em locações administradas por imobiliárias, a cláusula arbitral só vale se estiver em negrito ou em documento anexo, com assinatura ou visto específico (Lei 9.307/1996, art. 4º, § 2º). O guia prático de cláusula arbitral mostra como redigir.
Diante de um conflito de locação, a pergunta útil é: existe um artigo da lei que responde a isso e uma prova escrita de que a outra parte foi avisada?
Se as duas respostas forem sim, a maioria dos casos se resolve com uma proposta formal e um prazo. Se não houver prova, comece por ela.
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