Notificação Extrajudicial em Imóvel: Aluguel Atrasado, Desocupação e Garantia

A notificação extrajudicial em imóvel é o aviso formal que o locador, a imobiliária ou o condomínio envia para cobrar aluguel atrasado, pedir a desocupação, exigir nova garantia ou registrar uma infração do contrato. Ela cria prova de que a outra parte foi comunicada e, em alguns casos, é condição exigida pela Lei do Inquilinato para o próximo passo.

O uso mais comum é a cobrança de aluguel em atraso, mas a lei prevê outras situações em que a notificação é obrigatória, e errar nelas pode atrasar a retomada do imóvel.

Quando a notificação é obrigatória e quando é só recomendável

Notificação extrajudicial de cobrança de aluguel

Na falta de pagamento, a lei não exige notificação antes da ação de despejo: o atraso já é motivo para desfazer a locação (art. 9º, III). Mesmo assim, notificar costuma valer a pena por três motivos:

• muitos inquilinos pagam ou propõem acordo ao receber um aviso formal com o valor exato;
• o documento mostra boa-fé e registra o débito com data, o que ajuda em qualquer discussão posterior;
• se houver fiador, ele fica ciente da dívida cedo, antes de o valor crescer.

O aluguel vence na data do contrato ou, se o contrato não disser nada, até o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I). A notificação deve listar os meses em aberto, o valor de cada um, multa, correção e juros previstos no contrato, e o prazo para pagamento.

Para montar o texto, use o modelo de notificação extrajudicial de cobrança e ajuste o item do contrato para a locação. O artigo sobre como cobrar inquilino inadimplente pela Lei do Inquilinato mostra o que fazer se o aviso não resolver.

Notificação para desocupação do imóvel

Quando o contrato está por prazo indeterminado, o locador pode encerrá-lo sem justificar o motivo, mas precisa avisar por escrito e dar 30 dias para a saída (arts. 46, §2º, e 57). Sem essa notificação, a ação de despejo por denúncia vazia não se sustenta.

Se o prazo terminar e o inquilino continuar no imóvel, o caminho é a ação de despejo. Os prazos e documentos de cada etapa estão no guia de desocupação de imóvel e no passo a passo da ação de despejo.

Notificação para apresentar nova garantia

Se o fiador morreu, foi exonerado ou deixou de ter bens, ou se a garantia acabou por outro motivo previsto no art. 40, o locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias.

Sem a nova garantia, a lei admite o desfazimento da locação e até liminar de desocupação (art. 59, §1º, VII). Uma das alternativas é o seguro-fiança.

Cobrança de condomínio e outras situações

Síndicos e administradoras também usam a notificação para cobrar cotas em atraso antes da cobrança formal. A multa por atraso de condomínio é limitada a 2% do débito, com correção e juros convencionados ou, na falta, a taxa legal (art. 1.336, §1º, do Código Civil). Veja como funciona a cobrança de condomínio pela via arbitral.

A imobiliária pode notificar em nome do locador?

Em regra, sim, quando o contrato de administração ou uma procuração dá à imobiliária poderes para representar o proprietário. Nesse caso, a notificação deve identificar o locador, informar que a imobiliária age em nome dele e indicar o documento que dá esses poderes.

Se o contrato de locação traz regra própria sobre quem envia as comunicações, siga a regra do contrato.

Como enviar e comprovar a entrega

A notificação vale pelo que você consegue provar. Carta com aviso de recebimento, cartório de títulos e documentos ou meio eletrônico com registro de envio e entrega são os caminhos mais seguros. Envie para o endereço do contrato, que no caso do inquilino costuma ser o próprio imóvel, e guarde o comprovante.

Na Arbitralis, a notificação extrajudicial pode ser enviada de forma digital, por e-mail ou WhatsApp, ou física, por carta registrada com AR, sem necessidade de advogado, a partir de R$ 17. Se o inquilino não responder, a Lexi, agente de inteligência artificial da Arbitralis, assume a negociação pelo WhatsApp de forma autônoma, 24 horas por dia, do primeiro contato até o acordo fechado.

Imobiliárias e administradoras que cobram vários contratos por mês têm uma solução própria na página para imobiliárias.

E se o contrato tiver cláusula de arbitragem

Quando o contrato de locação tem cláusula compromissória, o conflito que a notificação não resolver vai para a arbitragem, e não para a Justiça comum. A arbitragem é instaurada conforme as regras da câmara indicada na cláusula (art. 5º da Lei 9.307/96).

Na Arbitralis, a sentença arbitral sai em até 30 dias, com custo fixo e todo o procedimento online. O artigo sobre arbitragem em contratos de aluguel explica como a cláusula funciona.

Antes de enviar, identifique em qual situação da tabela você está. Se a notificação for obrigatória, ela é o documento que abre o caminho para a retomada. Se for apenas recomendável, ainda é a forma mais barata de resolver o atraso sem processo.

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