Desocupação de imóvel: o que fazer se o inquilino não sai

Se o inquilino não quer sair do imóvel, o proprietário não pode tirá-lo por conta própria: trocar a fechadura, retirar os móveis, cortar água e luz ou chamar a polícia não resolve e ainda expõe o locador a processo. Esse cuidado começa antes, e saber o que fazer quando o inquilino não paga evita que a situação chegue ao ponto da desocupação.

A desocupação de imóvel segue um caminho em etapas: notificação formal com prazo, tentativa de acordo por escrito e, se nada funcionar, ação de despejo no Judiciário ou arbitragem, quando o contrato tem cláusula arbitral. Antes de chegar a esse ponto, quem enfrenta a situação de meu inquilino não pagou deve adotar medidas imediatas para proteger a imobiliária.

Este guia mostra cada etapa do lado de quem aluga e, no final, o que fazer se você é o inquilino e recebeu uma ordem de despejo.

O que fazer quando o inquilino não quer sair da casa

1. Confirme o fundamento para pedir o imóvel

Antes de qualquer comunicação, verifique se a lei permite a retomada naquele momento. Durante o prazo do contrato, o locador só pode reaver o imóvel em caso de acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público (art. 9º da Lei do Inquilinato).

Terminado o prazo, as regras dependem da duração do contrato, como explicado mais abaixo. Pedir a saída sem fundamento legal enfraquece a notificação e pode levar à perda da ação.

2. Envie uma notificação de desocupação

A notificação formaliza o pedido e dá início à contagem do prazo. Ela deve conter:

• identificação do imóvel, do contrato e das partes;
• o motivo da desocupação (fim do contrato, inadimplência, uso próprio, infração);
• o prazo para saída: na denúncia de contrato prorrogado por prazo indeterminado, a lei exige 30 dias (art. 46, §2º);
• como e onde entregar as chaves e agendar a vistoria de saída.

O que importa é poder provar o envio e o recebimento. Carta com aviso de recebimento, cartório ou plataformas digitais com comprovante de entrega e leitura cumprem esse papel.

A notificação extrajudicial para imobiliárias da Arbitralis envia pela internet e por carta registrada com AR, e guarda o comprovante por cinco anos. Para detalhes de conteúdo e canais, veja o guia de notificação extrajudicial em imóvel.

3. Tente um acordo de desocupação por escrito

Muitos inquilinos não saem porque não têm para onde ir no prazo pedido. Negociar uma data concreta costuma sair mais barato do que um processo.

Se o acordo for feito, formalize por escrito: um acordo de desocupação assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a saída, permite ao locador pedir liminar de desocupação em 15 dias caso o inquilino descumpra o combinado (art. 59, §1º, I).

Quando a conversa direta não avança, a mediação imobiliária coloca um terceiro neutro para ajudar as partes a chegar a uma data e às condições de saída.

4. Sem acordo: ação de despejo ou arbitragem

Esgotado o prazo da notificação, o caminho é a ação de despejo. Ela tem etapas e prazos definidos em lei, incluindo liminar em 15 dias em algumas situações, e está explicada no guia de ação de despejo passo a passo.

Se o contrato de locação tiver cláusula compromissória, o conflito vai para a arbitragem. O árbitro profere sentença com os mesmos efeitos de uma sentença judicial (Lei 9.307/96, art. 31), sem recurso ao Judiciário (art. 18).

Na Arbitralis, a sentença sai em até 30 dias, com custo fixo. Se o inquilino não cumprir a decisão, ela é levada ao Judiciário para o cumprimento forçado, porque o árbitro não tem poder de polícia para executar a desocupação.

O que o locador não pode fazer

• Trocar a fechadura ou retirar os pertences: é fazer justiça com as próprias mãos, conduta prevista no art. 345 do Código Penal, além de gerar dever de indenizar.
• Cortar água, luz ou gás: o efeito é o mesmo e costuma virar prova contra o locador.
• Chamar a polícia para retirar o inquilino: a recusa em sair é um conflito civil. A força policial só atua no cumprimento de um mandado de despejo expedido pelo juiz (art. 65).
• Pressionar ou constranger o morador: ameaças e exposição em público podem gerar responsabilidade civil e criminal.

Contrato venceu e o inquilino não quer sair

O fim do prazo não obriga o inquilino a sair automaticamente em todos os casos. A regra depende da duração do contrato:

• Contrato residencial escrito de 30 meses ou mais: termina no fim do prazo. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato passa a prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo com 30 dias para a desocupação (art. 46).
• Contrato com menos de 30 meses: prorroga-se automaticamente, e a retomada só vale nas hipóteses do art. 47, como uso próprio ou de familiar sem imóvel, obra que aumente a área construída ou locação que já passou de cinco anos ininterruptos.
• Locação para temporada: se o locador propuser a ação em até 30 dias do fim do contrato, cabe liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, III). Passado esse prazo sem oposição, a locação se prorroga e as regras mudam.

Inquilino sem contrato escrito

A locação verbal também é regida pela Lei do Inquilinato. Ela é tratada como contrato com prazo inferior a 30 meses (art. 47): o locador precisa de um dos fundamentos legais para retomar o imóvel e deve provar a relação de locação por outros meios, como comprovantes de pagamento, mensagens e testemunhas.

A notificação formal ganha ainda mais peso, porque passa a ser um dos principais documentos do caso.

Recebi uma ordem de despejo: o que fazer

Se você é inquilino e recebeu um documento chamado "ordem de despejo", o primeiro passo é identificar o que ele é.

• Notificação do locador: é um pedido de saída com prazo, não uma ordem judicial. Ninguém pode retirá-lo do imóvel com base nela. Responda por escrito e, se discordar do motivo, explique por quê.
• Citação em ação de despejo: há um processo judicial em andamento. Se o motivo é falta de pagamento, você pode depositar em juízo o valor total atualizado em até 15 dias da citação e manter o contrato, desde que não tenha usado essa faculdade nos últimos 24 meses (art. 62). Também pode contestar ou negociar.
• Mandado de despejo: é a ordem para desocupar após a sentença ou a liminar. O prazo costuma ser de 30 ou 15 dias (art. 63) e, se não for cumprido, o despejo pode ser feito com força policial.

Confira o número do processo no site do tribunal do seu estado para ter certeza de que o documento é verdadeiro, e procure um advogado ou a Defensoria Pública, se não puder pagar um.

Negociar diretamente com o locador uma data de saída também é possível em qualquer fase. Os prazos e as possibilidades de defesa estão no guia sobre ordem de despejo: prazos, defesa e acordo.

Situações comuns e o caminho indicado

Os três cenários abaixo são hipotéticos e servem para ilustrar a escolha do caminho.

Inquilino com cinco meses de atraso que não sai

O locador notifica cobrando o débito e pedindo a saída, sem resposta. Se o contrato não tem garantia, a ação de despejo por falta de pagamento admite liminar de desocupação em 15 dias, com caução de três meses de aluguel. Se tem cláusula arbitral, o caso pode ir direto para a arbitragem.

Contrato vencido e locatário sem lugar para ir

Aqui a negociação tende a funcionar melhor que o processo. Um acordo escrito, com testemunhas e data de saída, protege o locador: se for descumprido, a desocupação pode ser pedida por liminar.

Inquilino saiu, mas não devolveu as chaves

O locador notifica formalmente pedindo a entrega das chaves e o agendamento da vistoria. Se o imóvel foi abandonado depois de ajuizada a ação, a lei permite ao locador se imitir na posse (art. 66). Sem ação, é preciso cautela: entrar no imóvel sem a entrega das chaves pode ser questionado depois.

Como decidir o próximo passo

O que define a velocidade da desocupação é a combinação de três fatores: o motivo da retomada, a existência de garantia e a presença de cláusula arbitral no contrato.

Quem notifica cedo, com prazo e fundamento claros, chega à fase judicial ou arbitral com a prova pronta. Quem improvisa, trocando fechadura ou chamando a polícia, transforma um problema de locação em um processo contra si mesmo.

Se a sua carteira de locação ainda não tem cláusula arbitral, vale revisá-la antes do próximo conflito.

ArbiNews: Fique por dentro do mundo jurídico.

Receba insights exclusivos e conteúdos relevantes para enriquecer seu conhecimento jurídico.