Ação de despejo passo a passo: prazos, liminar e alternativas

Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou se recusa a devolver o imóvel no fim do contrato, a primeira coisa que o locador precisa saber é o que não pode fazer: retirar o morador à força, trocar a fechadura, retirar os pertences dele ou cortar água e luz.

Qualquer uma dessas medidas é ilegal, pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões e gera dever de indenizar. O caminho para reaver o imóvel é a ação de despejo prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), ou a arbitragem, quando o contrato tem cláusula arbitral.

Em resumo, o procedimento judicial tem seis etapas: documentação e notificação, petição inicial, eventual liminar, citação do inquilino, sentença e cumprimento do despejo.

Em algumas hipóteses a lei admite liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel.

Do outro lado, o inquilino despejado por falta de pagamento pode quitar a dívida em 15 dias da citação e continuar no imóvel.

Quando cabe a ação de despejo

A lei não permite retomar o imóvel por qualquer motivo. Durante o prazo do contrato, o locador só pode pedir o imóvel de volta nas hipóteses do art. 9º da Lei do Inquilinato: acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

Terminado o prazo, as regras mudam conforme a duração do contrato. Os motivos mais comuns, e o caminho para cada um:

1. Falta de pagamento (inadimplência)

É a causa mais frequente. O descumprimento não se limita ao aluguel: condomínio, IPTU e os demais encargos que o contrato atribui ao locatário também contam. O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos valores atrasados, e o fiador é citado para responder pela cobrança (art. 62, I).

• Antes da ação, envie uma notificação extrajudicial ao inquilino com o valor devido e o prazo para pagamento. Ela documenta a tentativa de acordo e, muitas vezes, resolve o caso sem processo.
• Havendo garantia (fiador, caução ou seguro fiança), acione o responsável conforme o contrato ou a apólice.
• Persistindo a dívida, ajuíze a ação de despejo por falta de pagamento.

2. Fim do contrato de locação

Nos contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso (art. 46).

Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, e o locador pode encerrá-lo a qualquer tempo concedendo 30 dias para a desocupação. É a chamada denúncia vazia.

Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, a locação se prorroga automaticamente e a retomada só é possível nas hipóteses do art. 47:

• os casos do art. 9º;
• extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação decorre do emprego;
• uso próprio ou de familiar;
• demolição ou obra que aumente a área construída;
• locação que ultrapassa cinco anos ininterruptos.

Descumprido o prazo de saída, cabe a ação de despejo.

3. Uso indevido do imóvel

Quando o locatário usa o imóvel de forma diferente da contratada: transforma o residencial em comercial sem autorização, subloca sem consentimento, faz obras sem aprovação ou pratica atividade ilícita no local. O caminho é notificar pedindo a correção e, havendo resistência, ajuizar o despejo por infração contratual.

4. Uso próprio ou de familiar

Nos contratos prorrogados por prazo indeterminado com duração original inferior a 30 meses, o locador pode pedir o imóvel para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio (art. 47, III).

O retomante precisa comprovar que é proprietário ou promissário comprador com título registrado, e em algumas situações terá de demonstrar a necessidade em juízo.

5. Reparos urgentes determinados pelo Poder Público

Cabe quando o Poder Público determina obras que não podem ser feitas com o inquilino no imóvel, ou quando ele se recusa a permiti-las (art. 9º, IV). Obra por conveniência do proprietário não se encaixa aqui.

6. Morte do locatário sem sucessor na locação

Nas locações residenciais, o cônjuge, companheiro, herdeiros necessários e pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residam no imóvel, assumem a locação (art. 11). Se ninguém nessas condições permanecer e o imóvel ficar ocupado por pessoas não autorizadas pela lei, cabe o despejo, inclusive com liminar.

Ação de despejo passo a passo

1. Organize a documentação e notifique

Reúna o contrato de locação, os comprovantes do débito ou da infração e as comunicações trocadas com o inquilino. A notificação prévia é obrigatória em algumas hipóteses, como a denúncia vazia (30 dias para desocupar) e a exigência de nova garantia (30 dias para apresentá-la, art. 40, parágrafo único).

Na falta de pagamento, ela não é requisito para a ação, mas funciona como prova de que houve tentativa de acordo e costuma acelerar a solução.

A notificação pode ser feita por cartório, por carta com aviso de recebimento ou por plataformas digitais com comprovação de envio e leitura, como a notificação extrajudicial para imobiliárias da Arbitralis.

2. Ajuíze a ação

A ação é proposta no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro (art. 58, II). O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel (art. 58, III), e é sobre ele que se calculam as custas iniciais, que variam de estado para estado.

No despejo por falta de pagamento, a petição deve trazer o cálculo discriminado do débito. A ação exige advogado.

3. Peça a liminar, quando cabível

O juiz concede liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador deposite caução equivalente a três meses de aluguel, nas hipóteses do art. 59, §1º. As mais usadas são:

• falta de pagamento quando o contrato não tem nenhuma garantia (nem fiador, nem caução, nem seguro), ou a garantia foi extinta;
• fim do prazo da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento;
• descumprimento de acordo escrito de desocupação, assinado por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses;
• não apresentação de nova garantia no prazo de 30 dias após a notificação;
• morte do locatário sem sucessor legítimo, com pessoas não autorizadas no imóvel.

Quando o contrato tem fiador ou seguro fiança e o motivo é só a inadimplência, não há liminar: o processo segue até a sentença.

4. Citação: o inquilino paga, contesta ou faz acordo

Citado, o inquilino tem três caminhos. Pode contestar. Pode fazer acordo. Ou, no despejo por falta de pagamento, pode purgar a mora: depositar em juízo, em até 15 dias da citação, os aluguéis e encargos vencidos, multas exigíveis, juros, custas e honorários de 10% (art. 62, II). Com o depósito integral, o contrato continua.

Esse direito tem limite: não vale se o inquilino já usou a purgação nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). Na hipótese de liminar por contrato sem garantia, o depósito feito dentro dos 15 dias para desocupar também afasta a liminar (art. 59, §3º).

5. Sentença e prazo para desocupar

Julgada procedente a ação, o juiz manda expedir o mandado de despejo com prazo de 30 dias para a saída voluntária (art. 63).

O prazo cai para 15 dias quando se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença, ou quando o despejo se funda no art. 9º (acordo, infração, falta de pagamento, reparos urgentes) ou na denúncia vazia do art. 46, §2º.

O recurso contra a sentença não suspende o despejo (art. 58, V). O locador pode executar a decisão provisoriamente, prestando caução de 6 a 12 meses de aluguel, exceto nas ações fundadas no art. 9º, em que a caução é dispensada (art. 64).

6. Cumprimento forçado

Terminado o prazo sem saída voluntária, o oficial de justiça cumpre o despejo, com uso de força e arrombamento se necessário (art. 65). Os móveis que o inquilino não retirar ficam com um depositário. Só nessa etapa, e por ordem judicial, há apoio policial: antes dela, chamar a polícia não obriga o inquilino a sair.

Quanto tempo leva uma ação de despejo

Não há um prazo único, porque a duração depende de fatores que variam caso a caso. Os prazos fixados pela lei são curtos: 15 dias para desocupar com liminar, 15 dias para o inquilino purgar a mora, 30 ou 15 dias para sair após a sentença. O que alonga o processo é o que acontece entre eles:

• Cabimento de liminar: com liminar, a desocupação pode acontecer logo no início; sem ela, é preciso esperar a sentença.
• Localização do inquilino: citação frustrada é uma das maiores causas de atraso. Contratos que autorizam citação por correspondência com AR ajudam (art. 58, IV).
• Contestação e provas: discussão sobre valores, benfeitorias ou validade do contrato prolonga a instrução.
• Volume da vara: o tempo até a sentença depende da carga de trabalho do juízo.

Quem não pode ser despejado

A Lei do Inquilinato não cria uma categoria de inquilinos imunes ao despejo. Idosos, gestantes e famílias com crianças podem ser despejados se houver fundamento legal e o procedimento for respeitado. O que a lei prevê são prazos especiais:

• o despejo não pode ser executado até o 30º dia após a morte do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, §2º);
• escolas, hospitais, asilos, repartições públicas e entidades religiosas registradas têm prazos maiores de desocupação, que podem chegar a um ano em certas hipóteses (art. 63, §§2º e 3º).

Na prática, o juiz também pode considerar circunstâncias do caso concreto ao conduzir a desocupação. Para o inquilino que já recebeu o mandado, este guia sobre ordem de despejo, prazos e defesa detalha as opções.

Existe despejo extrajudicial?

Não no sentido de retirar o inquilino sem decisão. O que existe fora do Judiciário são duas coisas diferentes. A primeira é a negociação formalizada por notificação extrajudicial, que só funciona se o inquilino concordar em sair ou pagar.

A segunda é a arbitragem: quando o contrato de locação tem cláusula compromissória, o conflito é julgado por um árbitro, e a sentença arbitral tem os mesmos efeitos de uma sentença judicial (Lei 9.307/96, art. 31).

Ação de despejo por arbitragem

A via arbitral depende de cláusula compromissória escrita no contrato ou em documento que a ele se refira (Lei 9.307/96, art. 4º).

Em contratos de adesão, comuns em locações administradas por imobiliárias, a cláusula só vale se estiver em negrito ou em documento anexo, com assinatura ou visto específico para ela (art. 4º, §2º).

O STJ já analisou essas cláusulas em locações; o artigo STJ e arbitragem imobiliária resume o que foi decidido.

O procedimento é mais enxuto que o judicial:

1. o locador apresenta o requerimento com o contrato, a prova do débito ou da infração e a notificação enviada;
2. o inquilino é comunicado e apresenta sua defesa no prazo do regulamento da câmara;
3. o árbitro analisa as provas e profere a sentença. Na Arbitralis, a sentença sai em até 30 dias, com custo fixo desde o início e processo 100% online;
4. as partes podem pedir correção de erro material ou esclarecimento em até 5 dias (art. 30). Não cabe recurso ao Judiciário: a sentença arbitral não fica sujeita a recurso nem a homologação judicial (art. 18), e um reexame do mérito só existe se o regulamento da câmara o prever (na Arbitralis, apenas no rito Ordinário);
5. se o inquilino não cumprir a decisão, a sentença, que é título executivo judicial (CPC, art. 515, VII), é levada ao Judiciário para o cumprimento forçado. O árbitro decide, mas não tem poder de polícia para executar a desocupação.

Os critérios para saber quando essa via compensa estão em arbitragem para ação de despejo.

Documentos para entrar com a ação de despejo

• contrato de locação e aditivos;
• documento que comprove a propriedade ou a posse de locador (e, no uso próprio, o título registrado);
• planilha discriminada do débito, com aluguéis, encargos, multa e juros;
• notificações enviadas e comprovantes de recebimento;
• provas da infração, quando o fundamento não for a falta de pagamento (fotos, laudos, comunicações do condomínio);
• dados do fiador ou da apólice de seguro fiança, se houver.

Perguntas frequentes sobre ação de despejo

Com quantos aluguéis atrasados o inquilino pode ser despejado?

A lei não exige um número mínimo de parcelas. Um aluguel ou encargo não pago no vencimento já caracteriza a falta de pagamento que autoriza a ação (art. 9º, III). Na prática, muitos locadores tentam antes a negociação por notificação, porque o processo tem custo e o inquilino ainda pode purgar a mora.

O locador pode tirar os pertences do inquilino que não paga?

Não. Retirar móveis, trocar a fechadura ou cortar serviços essenciais sem ordem judicial é fazer justiça com as próprias mãos, conduta tipificada no art. 345 do Código Penal, além de gerar dever de indenizar.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim, no despejo por falta de pagamento, depositando o valor integral atualizado em até 15 dias da citação, desde que não tenha usado essa faculdade nos 24 meses anteriores.

O fiador pode ser cobrado?

Sim. O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança, e o fiador é citado para responder por ela. Em regra, a fiança se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado (art. 39), salvo disposição contratual em contrário.

Quanto custa uma ação de despejo?

O custo soma as custas judiciais, calculadas sobre o valor da causa (12 aluguéis) conforme a tabela de cada tribunal estadual, os honorários do advogado, a caução da liminar quando pedida e eventuais despesas de oficial de justiça. Na arbitragem, o custo é definido pela tabela da câmara no início do procedimento.

Qual caminho escolher

Três perguntas definem a estratégia:

• O contrato tem cláusula arbitral válida? Se tiver, a arbitragem tende a entregar a decisão mais cedo.
• O caso admite liminar (por exemplo, contrato sem garantia ou fim de temporada)? Então a via judicial com caução pode liberar o imóvel em poucas semanas.
• Há garantia? Nesse caso, acionar o fiador ou a seguradora corre em paralelo e reduz o prejuízo enquanto a retomada acontece.

Em qualquer cenário, a notificação bem documentada é o primeiro passo, porque é ela que prova a tentativa de acordo e, muitas vezes, torna o processo desnecessário.

Para quem ainda está nessa fase, o guia sobre o que fazer com o inquilino inadimplente antes da Justiça mostra a sequência.

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