Caução no Aluguel: limite legal, depósito em poupança e devolução

Qual o limite legal da caução no aluguel, onde o dinheiro fica depositado, quem recebe o rendimento e quando o proprietário deve devolver o valor ao inquilino?

A caução em dinheiro no aluguel tem limite de três meses de aluguel e precisa ficar depositada em caderneta de poupança, com o rendimento revertendo para o inquilino. Esses dois pontos costumam ser bem compreendidos. O que trava a conversa, na prática, aparece no fim do contrato: quando o proprietário deve devolver o valor e o que ele pode descontar antes de fazer isso. É nesse momento que a falta de clareza sobre as regras gera atrito entre quem alugou e quem recebeu a garantia. Este artigo explica o limite legal da caução, onde o dinheiro fica, quem recebe o rendimento, o que pode ser descontado na devolução e o que fazer quando as partes não chegam a acordo sobre o valor.

O que é a caução e qual o limite legal?

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia locatícia: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A mesma lei proíbe, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma dessas garantias no mesmo contrato. A caução é a garantia que o próprio inquilino oferece com um bem ou valor seu, sem depender de fiador ou de seguradora.

Quando a caução é em dinheiro, o art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991 estabelece que ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Esse é o teto legal, e ele tem consequência prática direta. Um contrato que exigir caução acima de três meses de aluguel, ou que somar caução com fiança no mesmo instrumento, está em desacordo com a lei, e o inquilino pode questionar a cláusula em juízo. A escolha de uma única garantia adequada ao perfil do inquilino é mais segura do que tentar acumular proteções que a lei não admite.

Onde o dinheiro fica e quem recebe o rendimento

A lei não deixa o valor livre na mão do locador. O mesmo art. 38, §2º, determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, e que todas as vantagens decorrentes dessa aplicação revertam em benefício do inquilino no momento do levantamento da soma.

Isso tem um efeito que nem sempre é percebido. O valor devolvido ao fim do contrato não é apenas o que foi depositado no início. É o valor depositado somado ao rendimento da poupança acumulado durante toda a locação, ainda que a conta esteja formalmente em nome do locador. O rendimento pertence a quem deu a garantia, não a quem a recebeu.

Para o proprietário, isso significa que a caução em dinheiro não é uma reserva que lhe gera ganho. Ela é um valor custodiado, que precisa ser mantido na aplicação correta e devolvido corrigido ao fim do contrato, descontado apenas o que for comprovadamente devido.

Caução em dinheiro, em bens e em título

Além do dinheiro, a lei admite caução em bens móveis e imóveis, cada uma com um requisito formal próprio:

O registro é o ponto de atenção nas modalidades em bens. A caução em bens móveis precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos, e a caução em bem imóvel precisa ser averbada à margem da matrícula do imóvel dado em garantia. Sem esse registro, a garantia não produz efeito perante terceiros, o que enfraquece justamente a proteção que o proprietário busca ao pedir a caução. A caução em dinheiro é a mais usada porque dispensa essa complexidade, sendo mais simples de constituir e de liquidar ao fim do contrato. As modalidades em bens aparecem mais em locação comercial de maior valor, onde imobilizar um bem específico faz sentido para as partes.

Devolução: quando e como calcular

A Lei do Inquilinato não fixa um prazo exato para a devolução da caução depois do fim do contrato. Esse é um ponto que a própria lei deixa em aberto, e a ausência de um prazo legal específico é uma fonte frequente de dúvida.

O que existe é prática consolidada do mercado imobiliário, que costuma devolver em até 30 dias após a entrega das chaves e a conclusão da vistoria de saída. Esse prazo de 30 dias não é uma exigência legal, apenas um costume de mercado. Por isso, vale conferir se o contrato de locação fixou um prazo próprio para a devolução, porque, havendo previsão contratual, é ela que prevalece sobre a prática de mercado. Definir esse prazo no contrato é uma forma simples de evitar a discussão depois.

O cálculo do valor a devolver segue uma lógica clara. Devolve-se o principal depositado, somado ao rendimento da poupança do período, descontado o que for comprovadamente devido pelo inquilino. A vistoria tem papel central nesse cálculo. Sem vistoria de entrada e de saída documentadas, fica mais difícil para qualquer uma das partes provar o estado do imóvel e, com isso, sustentar ou contestar um desconto.

O que pode e o que não pode ser descontado

O desconto sobre a caução não é automático. Ele depende de pendência comprovada e comunicada ao inquilino, que precisa ter a chance de contestar o valor. A separação entre o que é descontável e o que não é segue critérios definidos:

Pode ser descontado o aluguel e os encargos em atraso na data da entrega das chaves. Podem ser descontados condomínio, IPTU e contas de consumo vencidos e não pagos pelo inquilino. Pode ser descontado o reparo de dano causado pelo inquilino, desde que identificado na vistoria de saída e comparado com a vistoria de entrada.

Não pode ser descontado o desgaste natural do imóvel pelo uso normal ao longo do tempo de locação. Também não pode haver desconto unilateral sem comprovação, quando o inquilino não teve a oportunidade de contestar o valor.

A linha mais discutida nessa etapa é a diferença entre dano e desgaste natural. Um piso que descolore com o passar do tempo é desgaste natural e não justifica desconto. Um piso trincado por mau uso é dano e pode ser descontado. A vistoria de entrada, quando bem feita, é o documento que permite separar um do outro no momento da devolução, e sua ausência costuma ser a origem da maioria dos conflitos sobre o valor a devolver.

Quando a devolução vira disputa

Quando proprietário e inquilino não concordam sobre o valor a devolver, o primeiro passo é a notificação formal. Ela registra por escrito o valor que uma parte entende como devido e o prazo para pagamento, o que documenta a posição e abre o caminho para a resolução. A notificação extrajudicial digital da Arbitralis formaliza essa comunicação com AR digital, certificado de leitura e comprovante armazenado por 5 anos, o que dá segurança a quem notifica e cria o registro da tentativa de acordo.

Se o contrato de locação previr cláusula de mediação ou arbitragem para os conflitos da locação, essa é a via seguinte. Para disputas sobre caução, cujo valor costuma ser modesto, a arbitragem e a conciliação oferecem uma característica adequada ao caso: resolução com prazo definido e custo proporcional ao tamanho da controvérsia. A conciliação é especialmente indicada quando as duas partes têm interesse em preservar a relação e precisam apenas de um facilitador para chegar ao valor justo. Quando o contrato prevê a cláusula compromissória, a arbitragem digital resolve com decisão vinculante e sentença de força executiva.

A caução é a garantia mais usada na locação porque é simples de constituir. Sua devolução, porém, concentra a maior parte dos conflitos, e quase sempre pela mesma razão: falta de documentação do estado do imóvel e de clareza sobre prazos e descontos. Um contrato de locação que define o prazo de devolução, acompanhado de vistorias de entrada e saída bem feitas, transforma o que seria uma discussão no fim do contrato em uma conta objetiva. Para entender como as cláusulas do contrato de aluguel previnem esse e outros conflitos, vale ver quais cláusulas previnem a inadimplência na locação.

Seu contrato de locação define o prazo de devolução da caução e se apoia em vistorias documentadas, ou deixa o cálculo do valor para uma negociação no fim do contrato?

ArbiNews: Fique por dentro do mundo jurídico.

Receba insights exclusivos e conteúdos relevantes para enriquecer seu conhecimento jurídico.