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As cláusulas do contrato de aluguel que mais previnem a inadimplência são as que definem uma garantia válida, a data e a forma de pagamento, os encargos que cabem ao inquilino, a multa e os juros por atraso, o reajuste anual e o endereço para notificações. Mesmo com essas cláusulas o atraso pode acontecer, e a notificação de inadimplente é o passo que formaliza a cobrança com validade jurídica.
Uma cláusula arbitral bem redigida define, desde o início, onde o conflito será resolvido.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) limita o que o contrato pode exigir. Cláusulas que contrariam seus objetivos são nulas de pleno direito, mesmo assinadas (art. 45), e costumam cair justamente quando o locador mais precisa delas.
A lei admite locação verbal (art. 47), mas o contrato escrito muda a posição do locador quando o aluguel atrasa. O crédito de aluguel documentado é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC), o que permite executar a dívida sem uma ação de conhecimento antes.
O contrato pode ser assinado eletronicamente. Nos títulos executivos constituídos por meio eletrônico, o CPC admite qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei e dispensa testemunhas quando a integridade for conferida por provedor de assinatura (art. 784, § 4º, incluído pela Lei 14.620/2023).
A garantia é a cláusula que mais reduz o prejuízo de um atraso. A lei prevê quatro modalidades e proíbe acumulá-las:
| Garantia | Como funciona | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Caução | Bens móveis, imóveis ou dinheiro | Em dinheiro, limitada a 3 meses de aluguel e depositada em poupança (art. 38, §2º) |
| Fiança | Fiador que responde pela dívida do inquilino | Vale até a entrega das chaves, salvo cláusula em contrário (art. 39) |
| Seguro-fiança | Apólice de seguradora que garante as obrigações do inquilino | Abrange a totalidade das obrigações (art. 41); a indenização segue a apólice |
| Cessão fiduciária | Quotas de fundo de investimento cedidas em garantia | Prevista no art. 37, IV; o locador pode exigir nova garantia se o fundo for liquidado (art. 40, IX) |
A regra que evita a nulidade: o contrato só pode ter uma modalidade de garantia (art. 37, parágrafo único). Exigir fiador e caução ao mesmo tempo invalida a exigência e ainda é contravenção penal (art. 43, II). Escolher a garantia adequada ao perfil do inquilino protege mais do que tentar acumular.
Na fiança, duas cláusulas fazem diferença: a que mantém o fiador responsável até a entrega das chaves e a que colhe a assinatura dele também na cláusula arbitral, se houver. Em contrato prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar, mas continua obrigado por 120 dias após notificar o locador (art. 40, X).
Sem nenhuma garantia, o locador pode exigir o aluguel antecipado, até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42), e o despejo por falta de pagamento admite liminar em 15 dias (art. 59, § 1º, IX). A comparação completa está em fiador, seguro-fiança ou caução: qual escolher.
Parte dos atrasos nasce de dúvida, não de má-fé. O contrato deve deixar claro:
A multa moratória, os juros e o índice de correção aplicados ao aluguel atrasado devem estar escritos. A Lei do Inquilinato não fixa um teto para a multa por atraso, mas o juiz pode reduzir a penalidade manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil). Uma multa proporcional tende a ser cobrada sem discussão.
Se o contrato não prever juros, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código Civil. Veja como fazer a conta em juros de mora e correção monetária.
Não confunda com a multa por devolução antecipada do imóvel, que é outra cláusula: ela deve ser proporcional ao período restante do contrato (art. 4º) e é dispensada na transferência do inquilino pelo empregador, com aviso de 30 dias.
As partes escolhem o índice de reajuste, e o contrato deve nomeá-lo, seja um índice geral de preços, seja outro índice oficial. O que a lei impõe é a periodicidade: reajuste em prazo inferior a um ano é nulo (art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001).
O aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). As partes podem combinar novo valor a qualquer tempo; sem acordo, a revisão judicial só pode ser pedida após três anos de contrato ou do último acordo (art. 19).
Uma das causas mais comuns de atraso no despejo é não encontrar o inquilino. O contrato pode autorizar citação, intimação e notificação por correspondência com aviso de recebimento (art. 58, IV), o que evita diligências de oficial de justiça.
Inclua também e-mail e telefone de inquilino e fiador para comunicações, com o dever de avisar qualquer mudança. Esses dados permitem comprovar a entrega da cobrança, como explica o guia de notificação extrajudicial em imóvel.
O laudo do estado do imóvel na entrada e na saída, com fotos, é o que sustenta a cobrança de reparos no fim do contrato. O inquilino deve devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Sem vistoria de entrada, a cobrança de danos fica frágil.
Com cláusula compromissória, a cobrança dos aluguéis, multas e danos e a rescisão do contrato vão para um árbitro, fora do Judiciário.
Em contratos de adesão, comuns em locações administradas por imobiliárias, a cláusula só vale se estiver em negrito ou em documento anexo, com assinatura ou visto específico (art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/1996).
O limite está na desocupação: o STJ já decidiu que a ação de despejo compete ao juiz togado mesmo com cláusula arbitral, e a retirada forçada sempre depende do Judiciário.
Como redigir a cláusula para locação está em arbitragem em contratos de aluguel, e o guia prático de cláusula arbitral mostra outros formatos. A Arbitralis orienta a implementação da cláusula nos contratos. Do lado operacional, a arbitragem na gestão da inadimplência em locação mostra como a cláusula se traduz em recuperação mais rápida.
Estas cláusulas não protegem o locador e podem ser anuladas a qualquer momento:
Nenhuma cláusula elimina o risco, mas um contrato completo torna a cobrança rápida. Na falta de pagamento, a notificação com valor e prazo é o primeiro passo, e a notificação extrajudicial da Arbitralis sai a partir de R$ 17, sem necessidade de advogado.
A sequência completa, da cobrança ao despejo, está no guia do inquilino inadimplente: o que fazer antes da Justiça. Para quem administra carteiras, o playbook de gestão de inadimplência ajuda a medir e reduzir os atrasos.
Revise o modelo de contrato com cinco perguntas:
Cada resposta negativa é uma cláusula a ajustar antes do próximo contrato, e não depois do primeiro atraso.
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