O prazo de uma ordem de despejo é, em regra, de 30 dias para a saída voluntária, contados da notificação do mandado. Ele cai para 15 dias em várias situações, como o despejo por falta de pagamento, e pode chegar a seis meses ou um ano em casos específicos previstos na Lei do Inquilinato.
Enquanto o prazo corre, o contrato ainda pode ser salvo pelo pagamento integral, em algumas hipóteses, ou encerrado por um acordo com data certa de saída.
Abaixo estão os prazos de cada situação, o que sobra de defesa depois do mandado expedido e o ponto em que a negociação continua sendo a saída mais rápida para locador e inquilino.
Quando a ação de despejo é julgada procedente, o juiz determina a expedição de um mandado de despejo, e é esse documento que fixa o prazo para a desocupação voluntária. A regra do art. 63 da Lei 8.245/1991 são 30 dias.
Nada acontece de imediato depois da sentença. O prazo passa a correr da data da notificação, e só quando ele termina o despejo é efetuado, se necessário com emprego de força e arrombamento.
Os móveis e utensílios que o ocupante não quiser retirar ficam com um depositário (art. 65). Entre a decisão publicada e a remoção executada costuma haver semanas de margem para negociar.
Existe um atalho que muita imobiliária desconhece: se o imóvel for abandonado depois de a ação ter sido ajuizada, o locador pode se imitir na posse sem esperar o mandado (art. 66).
A ordem de despejo é a etapa final do processo. As etapas anteriores, da notificação à sentença, estão em ação de despejo passo a passo.
O prazo não é um número único. Ele varia segundo o motivo que sustentou o pedido:
Vale separar o mandado do aviso: quando um contrato prorrogado por prazo indeterminado é denunciado, os 30 dias concedidos para desocupação não são ordem de despejo. São uma notificação prévia, e o descumprimento dela é que abre a porta para a ação.
No despejo por falta de pagamento, a defesa mais eficaz não é processual, é financeira. O inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias contados da citação, por depósito judicial e sem depender de cálculo prévio (art. 62, II).
O depósito precisa incluir:
Se o locador apontar que a oferta não cobre tudo, há 10 dias para complementar (art. 62, III).
Essa faculdade tem um limite decisivo: a purgação da mora não é admitida se o inquilino já usou o mesmo recurso nos 24 meses anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).
Quem purgou a mora no ano passado não vai purgar de novo, e essa informação muda a estratégia dos dois lados antes da primeira audiência.
Na hipótese de liminar por falta de pagamento em contrato sem garantia, o depósito integral dentro dos mesmos 15 dias derruba a ordem de desocupação (art. 59, § 3º).
Recorrer, por si, não segura o mandado. Nas ações locatícias, os recursos contra a sentença têm efeito apenas devolutivo (art. 58, V), o que permite ao locador executar o despejo provisoriamente. Nesse caso, ele presta caução de 6 a 12 meses de aluguel, dispensada quando a ação se funda no art. 9º (art. 64).
Há uma única suspensão automática prevista em lei: o despejo não pode ser executado até o 30º dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem habite o imóvel (art. 65, § 2º). Executar o despejo sem respeitar essa regra é crime previsto na própria Lei do Inquilinato (art. 44, IV).
A locação pode ser desfeita por mútuo acordo a qualquer momento, inclusive com a ação em curso (art. 9º, I). O acordo escrito não é a alternativa frágil: assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupação, ele autoriza liminar de desocupação em 15 dias se for descumprido (art. 59, § 1º, I).
O locador troca uma sentença incerta por um documento que já vem com data. O inquilino troca uma remoção com oficial de justiça por uma saída planejada.
Apostar só na via judicial também tem custo. Segundo o CNJ, a conciliação resolveu 11,2% dos processos do Judiciário em 2025, e 7,5% na fase de execução (Justiça em Números 2026). Enquanto o processo segue, o aluguel não entra e o imóvel não volta ao mercado.
Em contratos com cláusula arbitral, uma distinção importa. No REsp 1.481.644/SP, a Quarta Turma do STJ entendeu que o juízo arbitral não é competente para a ação de despejo por falta de pagamento, pela natureza executiva do pedido e pela falta de poder coercitivo do árbitro.
A cobrança dos aluguéis, encargos, multas e indenizações, que costuma travar a negociação, pode ser resolvida em conciliação ou arbitragem. Como os tribunais vêm tratando o tema depois disso está em despejo na arbitragem.
Antes de tudo isso, existe o passo que quase ninguém dá por escrito. Uma notificação extrajudicial com comprovante de envio e leitura registra a proposta, a data e o valor oferecidos, e esse registro serve de prova tanto para formalizar o acordo quanto para o pedido de liminar se ele for rompido.
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Depende da fase do processo. Com liminar, a ordem pode sair logo no início da ação, com 15 dias para a saída.
Sem liminar, ela só é expedida depois da sentença de procedência, e o tempo até lá varia com a citação do inquilino, a defesa apresentada e o volume da vara. A lei não fixa uma duração total.
Da notificação do mandado ao ocupante, e não da data da sentença (art. 65). Terminado o prazo sem saída voluntária, o oficial de justiça pode cumprir o despejo.
Confira o fundamento da ação e o prazo que consta do mandado, e procure um advogado para verificar se ainda cabe purgação da mora ou recurso. Em paralelo, faça uma proposta escrita ao locador. O roteiro completo está em desocupação de imóvel: o que fazer.
Contar prazo é a parte fácil. A decisão real é outra: o que você quer que exista no dia em que o prazo terminar.
De um lado, um mandado cumprido com a dívida intacta, o imóvel devolvido em estado incerto e uma cobrança ainda por começar. Do outro, um documento com data de saída, valor acordado e forma de pagamento definida.
O próximo passo concreto é anterior à audiência. Ainda dentro da janela de 15 dias da citação, coloque a proposta por escrito com três elementos: data de desocupação, valor total reconhecido e parcelamento.
Em conciliação online, as partes negociam com um terceiro neutro e saem com um acordo por escrito. Depois que o oficial de justiça bate na porta, sobra pouco para negociar.
Para o locador que ainda não entrou com a ação, o caminho anterior ao processo está em inquilino inadimplente: o que fazer antes da Justiça, e as regras gerais de locação estão no guia da Lei do Inquilinato.
Trinta dias no mandado, quinze na liminar: o relógio é o mesmo para quem quer o imóvel de volta e para quem precisa de tempo para sair. A diferença está em quem chega com proposta registrada.
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