Ordem de despejo: o que acontece em cada prazo e até quando o acordo ainda é possível

Uma ordem de despejo não encerra a discussão: ela inicia a contagem de um prazo. Quantos dias esse prazo tem depende do motivo que fundamentou a ação, e a Lei do Inquilinato trabalha com janelas bem diferentes entre si — quinze dias, trinta dias, seis meses, e em alguns casos um ano. Enquanto o prazo corre, o contrato ainda pode ser salvo pelo pagamento integral ou encerrado por um acordo com data certa de saída. Abaixo estão os prazos de cada situação, o que sobra de defesa depois do mandado expedido e o ponto exato em que a negociação continua sendo a saída mais rápida para locador e locatário.

O que é a ordem de despejo, na prática

Quando a ação de despejo é julgada procedente, o juiz determina a expedição de um mandado de despejo, e é esse documento que fixa o prazo para a desocupação voluntária. A regra do artigo 63 da Lei 8.245/91 são trinta dias.

Nada acontece de imediato depois da sentença. O prazo passa a correr da data da notificação, e só quando ele termina o despejo é efetuado — se necessário com emprego de força e arrombamento, com os móveis e utensílios entregues à guarda de um depositário caso o ocupante não queira retirá-los. É a diferença entre uma decisão publicada e uma remoção executada, e ela costuma valer semanas de negociação.

Existe um atalho que muita imobiliária desconhece: se o imóvel for abandonado depois de a ação ter sido ajuizada, o locador pode se imitir na posse sem esperar o mandado.

Os prazos mudam conforme o fundamento da ação

O prazo não é um número único. Ele varia segundo o motivo que sustentou o pedido:

• Quinze dias, por liminar. O artigo 59, § 1º autoriza a desocupação em quinze dias sem ouvir a outra parte, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel. Vale em nove hipóteses, entre elas o descumprimento de acordo escrito de desocupação, o fim da locação para temporada, o término do prazo para apresentar nova garantia e a falta de pagamento quando o contrato está sem qualquer garantia locatícia.
  
• Trinta dias, regra geral. É o prazo padrão do mandado após a sentença de procedência.
  
• Quinze dias, mesmo sem liminar. O § 1º do artigo 63 reduz o prazo pela metade em duas situações: quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeiro grau, ou quando o despejo foi decretado com base no artigo 9º, que abrange falta de pagamento, infração legal ou contratual e reparações urgentes determinadas pelo poder público.
  
• Seis meses, por concordância. Nas ações de retomada por fim de contrato prorrogado, uso próprio ou demolição, o locatário que concorda com a desocupação no prazo da contestação recebe seis meses para sair, contados da citação, e fica isento de custas e honorários se cumprir a data.
  
• Seis meses a um ano, para atividades específicas. Estabelecimentos de ensino têm a desocupação ajustada para coincidir com as férias escolares. Hospitais, asilos, unidades sanitárias e entidades religiosas registradas contam com um ano, reduzido a seis meses quando a tramitação já passou de um ano.

Vale separar o mandado do aviso: quando um contrato prorrogado por prazo indeterminado é denunciado, os trinta dias concedidos para desocupação não são ordem de despejo. É uma notificação prévia, e o descumprimento dela é que abre a porta para a ação.

O que ainda cabe de defesa depois da ordem

A defesa mais eficaz não é processual, é financeira. O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em quinze dias contados da citação, por depósito judicial e sem depender de cálculo prévio. Esse valor inclui os aluguéis vencidos até a efetivação do pagamento, as multas contratuais exigíveis, os juros de mora, as custas e dez por cento de honorários do advogado do locador. Se o locador apontar que a oferta não cobre tudo, há dez dias para complementar.

Essa faculdade tem um limite decisivo: a emenda da mora não é admitida se o locatário já tiver usado o mesmo recurso nos vinte e quatro meses anteriores à propositura da ação. Quem purgou a mora no ano passado não vai purgar de novo, e essa informação muda completamente a estratégia dos dois lados antes da primeira audiência.

Na hipótese de liminar por falta de pagamento em contrato sem garantia, o depósito integral dentro dos mesmos quinze dias derruba a ordem de desocupação.

Recorrer, por si, não segura o mandado. Nas ações locatícias os recursos contra sentença têm efeito apenas devolutivo, o que permite ao locador executar o despejo provisoriamente — nesse caso, mediante caução de seis a doze meses de aluguel, dispensada quando a ação se funda no artigo 9º. Há uma única suspensão automática prevista em lei: o despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem habite o imóvel. Descumprir essa regra é crime tipificado na própria Lei do Inquilinato.

Onde o acordo ainda entra

A locação pode ser desfeita por mútuo acordo em qualquer momento, inclusive com a ação em curso. E o acordo escrito não é a alternativa frágil: assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupação, ele se torna o instrumento mais forte da mesa, porque o descumprimento autoriza liminar de desocupação em quinze dias. O locador troca uma sentença incerta por um título que já vem com data. O locatário troca uma remoção com oficial de justiça por uma saída planejada.

Apostar na via lenta tem custo mensurável. Segundo o Justiça em Números 2026, do CNJ, a conciliação resolveu 11,2% dos processos em 2025, e apenas 7,5% na fase de execução. A maior parte dos casos segue tramitando enquanto o aluguel não entra e o imóvel não gira.

Uma distinção importa aqui, e é frequentemente ignorada em contratos com cláusula arbitral. A Quarta Turma do STJ, no REsp 1.481.644, definiu que o despejo em si compete ao juízo estatal, pela natureza executória do pedido: o árbitro não tem poder coercitivo direto para desalojar ocupante e imitir o locador na posse. O que sobra fora do Judiciário é justamente a parte que trava as negociações — aluguéis atrasados, encargos, multas e indenizações — e essa discussão pode ser resolvida em conciliação ou arbitragem, com acordo que vale como documento.

Antes de qualquer disso, existe o passo que quase ninguém dá por escrito. Uma notificação extrajudicial com certificado de envio e leitura registra a proposta, a data e o valor oferecidos, e é esse registro que sustenta tanto a homologação de um acordo quanto o pedido de liminar se ele for rompido. A Arbitralis já enviou mais de 10 mil notificações extrajudiciais, com comprovante armazenado por cinco anos, sem exigência de advogado.

A pergunta certa não é quantos dias faltam

Contar prazo é a parte fácil. A decisão real é outra: o que você quer que exista no dia em que o prazo terminar. De um lado, um mandado cumprido com a dívida intacta, o imóvel devolvido em estado incerto e uma execução ainda por começar. Do outro, um documento com data de saída, valor acordado e forma de pagamento definida.

O próximo passo concreto é anterior à audiência. Ainda dentro da janela de quinze dias, coloque a proposta por escrito com três elementos: data de desocupação, valor total reconhecido e parcelamento. Em conciliação online, isso se resolve em dias, e o resultado é um acordo que qualquer juiz homologa. Depois que o oficial de justiça bate na porta, esses três elementos deixam de ser negociáveis.

Trinta dias no mandado, quinze na liminar: o relógio é exatamente o mesmo para quem quer o imóvel de volta e para quem precisa de tempo para sair. A diferença está em quem chega com proposta registrada. Comece pela notificação, a partir de R$ 17, e leve a conversa para um ambiente com prazo, registro e validade jurídica.

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