Lei do Inquilinato: Como Cobrar o Inquilino Inadimplente

Para cobrar o inquilino inadimplente, a Lei do Inquilinato permite exigir o aluguel, os encargos do contrato, a multa e os juros combinados, tanto do inquilino quanto do fiador. A cobrança começa por escrito, com o débito calculado e prazo para pagar.

Se o inquilino não paga, há três saídas: a ação de despejo cumulada com a cobrança, a execução direta do contrato, que já é título executivo, ou a arbitragem, quando o contrato tem cláusula arbitral. O direito de cobrar aluguéis prescreve em três anos.

O que a lei permite cobrar do inquilino

A Lei 8.245/1991 obriga o inquilino a pagar pontualmente o aluguel e os encargos legais ou contratuais (art. 23, I). Na cobrança, entram:

• os aluguéis vencidos e os que vencerem até o pagamento;
• as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII);
• as contas de consumo, como água, luz e gás (art. 23, VIII);
• o IPTU e as taxas do imóvel, se o contrato os transferir expressamente ao inquilino (art. 22, VIII);
• a multa por atraso, os juros e a correção previstos no contrato.

A multa moratória é a que o contrato fixar. A Lei do Inquilinato não traz um teto específico para ela, mas o juiz pode reduzir a penalidade manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).

Sem juros combinados, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código Civil. O cálculo está em juros de mora e correção monetária.

A cobrança amigável e seus limites

O inquilino entra em mora no dia seguinte ao vencimento, porque o aluguel tem data certa (art. 397 do Código Civil). O proprietário ou a imobiliária pode cobrar desde então, por telefone, mensagem ou carta, desde que sem ameaça nem constrangimento.

Cortar água e luz, trocar a fechadura ou reter pertences não é cobrança: é exercício arbitrário das próprias razões, crime do art. 345 do Código Penal. O que pode e o que não pode na cobrança fora do Judiciário está em cobrança extrajudicial: o que pode e o que não pode.

A notificação antes do processo

Na falta de pagamento, a lei não exige notificação antes da ação de despejo: o atraso já basta (art. 9º, III). Ainda assim, notificar costuma ser o passo que mais resolve.

Muitos inquilinos pagam ou propõem acordo ao receber um aviso formal com o valor exato, e o documento vira prova do débito e da tentativa de acordo.

A notificação deve listar os meses em aberto, o valor de cada um, os acréscimos do contrato e o prazo para pagamento, com comprovante de entrega.

O que escrever e por qual canal enviar está em notificação extrajudicial em imóvel. Imobiliárias podem emitir a notificação de cobrança de aluguel pela Arbitralis, sem necessidade de advogado.

Como cobrar o fiador e as outras garantias

A garantia contratada define de quem mais o proprietário pode cobrar:

• Fiador: na ação de despejo cumulada com cobrança, o fiador é citado para responder pela dívida (art. 62, I). Salvo cláusula em contrário, a fiança vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado (art. 39).
• Seguro-fiança: abrange a totalidade das obrigações do inquilino (art. 41), mas o pagamento segue as condições da apólice. Comunique o atraso à seguradora nos prazos dela.
• Caução: em dinheiro, não pode passar de três meses de aluguel e fica depositada em poupança (art. 38, § 2º).
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: prevista no art. 37, IV, é a modalidade menos usada.

O contrato só pode ter uma dessas garantias (art. 37, parágrafo único). Sem nenhuma delas, o despejo por falta de pagamento admite liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, IX). A escolha entre as modalidades está em fiador, seguro-fiança ou caução.

Três caminhos quando o inquilino não paga

Ação de despejo cumulada com cobrança

O pedido de rescisão pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios. A petição traz o cálculo discriminado do débito, o inquilino é citado para responder à rescisão e o inquilino e os fiadores, à cobrança (art. 62, I). As etapas estão em ação de despejo passo a passo.

A purgação da mora é o ponto que mais surpreende o locador. Citados, o inquilino e o fiador podem depositar em 15 dias o débito atualizado, com multas exigíveis, juros, custas e honorários de 10%, e o contrato continua (art. 62, II).

Essa saída não vale se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

Execução do contrato, sem despejo

O Código de Processo Civil considera título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios, como condomínio (art. 784, VIII, do CPC). Com contrato escrito e prova do débito, o locador pode executar a dívida sem passar por uma ação de conhecimento.

Esse caminho serve quando o inquilino já devolveu o imóvel ou quando o proprietário quer apenas receber. Como um documento vira título executivo está em título executivo: o que é.

Arbitragem, quando o contrato prevê

Com cláusula compromissória válida, o árbitro decide a cobrança dos aluguéis, multas e danos e a rescisão do contrato, e a sentença condenatória vale como título executivo. Na Arbitralis, a sentença segue os prazos do regulamento, com custo fixo e procedimento 100% online.

A desocupação é outra história. O STJ já decidiu que compete ao juiz togado julgar a ação de despejo, apesar da cláusula compromissória, e a retirada forçada sempre depende do Judiciário. Os limites estão em despejo na arbitragem.

Perguntas frequentes

Quando o inquilino não paga o aluguel, a imobiliária tem que pagar?

A Lei do Inquilinato não atribui essa obrigação à imobiliária: quem deve é o inquilino e, se houver, o garantidor. Se a imobiliária tem de repassar o aluguel mesmo sem receber, essa obrigação vem do contrato de administração assinado com o proprietário, como nos serviços de aluguel garantido.

Posso cobrar do inquilino água, luz e IPTU atrasados?

Sim, se forem encargos que cabem a ele. As contas de consumo são do inquilino (art. 23, VIII), e o IPTU só passa a ele se o contrato disser expressamente (art. 22, VIII). A falta de pagamento desses encargos também autoriza o despejo (art. 9º, III).

Qual o prazo para cobrar aluguel atrasado?

Três anos, contados de cada vencimento (art. 206, § 3º, I, do Código Civil). Depois disso, a pretensão de cobrança prescreve. Veja quando a dívida prescreve.

Com quantos meses de atraso posso cobrar?

Com um. Não há número mínimo de aluguéis atrasados nem para cobrar nem para pedir o despejo. O que muda com o tempo é o tamanho da dívida e a chance de receber.

O que decide a velocidade da cobrança

Redigir uma cláusula mais dura não resolve: a Lei do Inquilinato é de ordem pública, e cláusulas que tentam afastar seus objetivos são nulas (art. 45). O que encurta a cobrança é ter, desde o primeiro atraso, o débito calculado, a notificação com comprovante e a garantia acionada.

Com esses três itens, escolha o caminho pelo objetivo: imóvel de volta, despejo com cobrança; só o dinheiro, execução; cláusula arbitral no contrato, arbitragem. A sequência completa antes de qualquer processo está no guia do inquilino inadimplente: o que fazer antes da Justiça.

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