Inquilino inadimplente: o que fazer antes de entrar na Justiça

Quando o inquilino fica inadimplente, o proprietário pode agir já no dia seguinte ao vencimento: calcular o débito, cobrar por escrito, acionar a garantia e propor um acordo com prazo. Nada disso exige processo, e boa parte dos atrasos se resolve nessa fase.

O que a lei não permite é resolver por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água e luz ou retirar os móveis é crime. Se a cobrança não funcionar, o caminho é a ação de despejo, a cobrança judicial do contrato ou a arbitragem, quando o contrato tem cláusula arbitral. Nos contratos com cláusula arbitral, entender como funciona a arbitragem para despejo e cobrança de aluguel ajuda o locador a agir com segurança.

O que o proprietário não pode fazer

Cortar serviços, trocar a fechadura, retirar pertences ou impedir a entrada do inquilino não é uma zona cinzenta. O Código Penal tipifica no art. 345 o exercício arbitrário das próprias razões: fazer justiça pelas próprias mãos, mesmo para satisfazer uma pretensão legítima.

Quem tenta forçar a saída passa a responder pela irregularidade e ainda pode ter de indenizar o inquilino.

A Lei do Inquilinato é clara: seja qual for o motivo do fim da locação, a ação para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991). Se o inquilino já avisou que não vai sair, o roteiro está em desocupação de imóvel quando o inquilino não quer sair.

Quando o inquilino passa a ser inadimplente

No dia seguinte ao vencimento. O aluguel e os encargos vencem na data do contrato ou, se ele não disser nada, até o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I). Como a obrigação tem data certa, o atraso já coloca o inquilino em mora, sem necessidade de aviso (art. 397 do Código Civil).

Não existe número mínimo de meses para agir. A falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos autoriza o desfazimento da locação (art. 9º, III). Isso inclui condomínio, IPTU quando o contrato o transfere ao inquilino e as contas de consumo que cabem a ele, como água, luz e gás (art. 23, VIII).

O que fazer antes da Justiça, passo a passo

1. Confira o contrato e calcule o débito. Liste os meses em aberto, os encargos e a multa, os juros e a correção previstos no contrato. O cálculo discriminado será exigido se o caso for ao Judiciário. Para as contas, veja como calcular juros de mora e correção monetária.
2. Cobre por escrito e notifique. Uma mensagem informal serve como primeiro contato, mas o que conta como prova é a notificação com valor, prazo e comprovante de entrega. Ela não é requisito para a ação de despejo por falta de pagamento, mas registra a tentativa de acordo e costuma resolver o caso.
3. Acione a garantia. Fiador, seguradora ou caução entram agora, antes que a dívida cresça. No seguro-fiança, siga os prazos de comunicação da apólice.
4. Proponha um acordo por escrito. Valor total reconhecido, parcelas e datas. Se o inquilino também vai sair, inclua a data de desocupação.
5. Escolha o próximo caminho. Sem pagamento nem acordo, decida entre despejo, cobrança judicial e arbitragem, conforme o contrato e a garantia.

Como notificar o inquilino inadimplente

A notificação vale pelo que se consegue provar. Carta com aviso de recebimento, cartório de títulos e documentos ou meio eletrônico com registro de envio e leitura são os caminhos mais seguros. O texto deve trazer os meses em aberto, o valor de cada um, os acréscimos do contrato e o prazo para pagar.

O conteúdo e os canais estão detalhados em notificação extrajudicial em imóvel, e o modelo de cobrança em notificação extrajudicial por inadimplência. Na Arbitralis, a notificação extrajudicial sai online e sem necessidade de advogado.

Como a garantia entra na cobrança

Cada garantia muda o que o proprietário pode fazer enquanto o aluguel está atrasado:

• Fiador: responde pela dívida e pode ser incluído na cobrança judicial (art. 62, I). Salvo cláusula em contrário, a fiança vale até a entrega das chaves (art. 39).
• Seguro-fiança: abrange as obrigações do inquilino (art. 41), mas a indenização segue as regras e os prazos da apólice. Veja como funciona o seguro-fiança.
• Caução: em dinheiro, limitada a três meses de aluguel (art. 38, § 2º), costuma cobrir só parte de um atraso longo.
• Sem garantia: o contrato sem nenhuma garantia admite liminar de desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento, com caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX).

A comparação entre as modalidades está em fiador, seguro-fiança ou caução: qual escolher.

Quando a cobrança não resolve: três caminhos

Sem pagamento e sem acordo, a escolha depende do que o proprietário quer: o imóvel de volta, o dinheiro ou os dois.

• Ação de despejo por falta de pagamento. Retoma o imóvel e pode ser cumulada com a cobrança dos atrasados. Citado, o inquilino pode quitar tudo em 15 dias e manter o contrato, salvo se já fez isso nos 24 meses anteriores (art. 62). As etapas estão em ação de despejo passo a passo.
• Cobrança sem despejo. O crédito de aluguel documentado é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, VIII), o que permite executar a dívida diretamente. O que a lei permite cobrar e de quem está em como cobrar o inquilino inadimplente pela Lei do Inquilinato.
• Arbitragem. Com cláusula compromissória válida, o árbitro decide a cobrança e a rescisão, e a sentença vale como título executivo. A desocupação forçada continua dependendo do juiz, e o STJ já decidiu que a ação de despejo cabe ao juiz togado mesmo com cláusula arbitral. Os detalhes estão em despejo na arbitragem.

Na Arbitralis, a arbitragem é 100% online, com custo fixo. Um eventual cumprimento judicial segue o tempo da comarca.

Proprietário direto ou imobiliária: o rito é o mesmo

Quem administra um único imóvel costuma esperar o mês seguinte antes de reagir. A lei não muda com essa espera: o inquilino já está em mora, a dívida cresce e a prova do atraso fica para ser montada depois.

Imobiliárias que administram carteiras precisam transformar esses passos em rotina, com prazos fixos para cada contato. O protocolo, dia a dia, está em o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel, e a solução para carteiras está na página para imobiliárias. Quem precisa agir rápido diante de um inquilino que não paga o aluguel também pode resolver a questão em poucas semanas, sem recorrer ao Judiciário.

Onde encontrar cada etapa

• Regras gerais da locação, direitos e deveres: guia da Lei do Inquilinato.
• Inquilino já citado ou com mandado em mãos: ordem de despejo: prazos, defesa e acordo.
• Contrato com ou sem cláusula arbitral: arbitragem em contratos de aluguel.
• Próximo contrato: cláusulas do contrato de aluguel que previnem a inadimplência.

O critério que decide o próximo passo

Antes de pensar em processo, responda três perguntas: existe prova escrita do débito e da cobrança, a garantia já foi acionada e o contrato tem cláusula arbitral? Com as duas primeiras resolvidas, a maioria dos casos termina em pagamento ou acordo. Quem está diante desse cenário agora pode seguir o roteiro de meu inquilino não pagou, pensado para as primeiras medidas da imobiliária.

Se ainda falta a prova, comece por ela hoje, com uma notificação que tenha valor, prazo e comprovante de entrega. É o documento que abre a negociação e, se ela falhar, sustenta qualquer caminho seguinte.

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