Não estão pagando o aluguel, e agora? O que fazer quando o inquilino não paga

Quando o inquilino não paga o aluguel, o que fazer depende menos da sorte e mais de um protocolo: registrar o atraso no primeiro dia, cobrar por escrito com valor e prazo, avisar o fiador ou a seguradora, propor um acordo e, sem resposta, decidir com o proprietário entre despejo, cobrança judicial ou arbitragem.

A imobiliária ou o locador que segue essa ordem chega a qualquer etapa com a prova pronta. Quem espera dois ou três meses para agir tem uma dívida maior e precisa reconstruir a cobrança depois.

O que a lei diz sobre o aluguel atrasado

A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, regula as locações residenciais e comerciais de imóveis urbanos. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos é dever do inquilino (art. 23, I), e a falta de pagamento autoriza o desfazimento da locação (art. 9º, III).

Não é preciso acumular meses de atraso para agir. Como o aluguel tem data certa, o inquilino está em mora desde o dia seguinte ao vencimento, sem necessidade de aviso (art. 397 do Código Civil). O locador pode cobrar os atrasados com a multa, os juros e a correção previstos no contrato.

O protocolo, etapa por etapa

A sequência abaixo é uma sugestão de rotina para imobiliárias e administradoras. Os prazos entre as etapas devem ser ajustados ao contrato e, no seguro-fiança, às exigências da apólice.

1. Vencimento sem pagamento: registre. Anote a data, o valor em aberto e os encargos. Um lembrete amigável nos primeiros dias resolve boa parte dos esquecimentos.
2. Primeiro contato sem resposta: notifique. Envie a notificação extrajudicial com os meses em aberto, o valor atualizado e o prazo para pagamento, com comprovante de entrega.
3. Avise o garantidor. O fiador responde pela dívida e pode ser incluído na cobrança judicial (art. 62, I). A seguradora do seguro-fiança costuma exigir comunicação dentro de prazos da apólice.
4. Proponha acordo por escrito. Valor total, parcelas e datas. Um termo assinado evita discussão sobre o que foi combinado.
5. Sem acordo: decida o caminho com o proprietário. Ação de despejo, execução do contrato ou arbitragem, conforme o objetivo e o que o contrato prevê.

O que a lei permite cobrar em cada caminho, inclusive do fiador, está em como cobrar o inquilino inadimplente pela Lei do Inquilinato. Para o proprietário que aluga sem imobiliária, o guia do inquilino inadimplente antes da Justiça reúne todas as etapas.

A notificação extrajudicial: o passo que a maioria pula

A notificação transforma a cobrança informal em uma comunicação com prova de envio, de entrega e de data. Na falta de pagamento, ela não é requisito para a ação de despejo, mas costuma ser o que faz o inquilino pagar ou negociar.

Se o caso avançar, ela mostra que houve cobrança e tentativa de acordo, com o valor e a data de ciência. O conteúdo e os canais válidos estão em notificação extrajudicial em imóvel.

A Arbitralis envia notificações extrajudiciais a partir de R$ 17, por meio digital com registro de envio e leitura ou por carta registrada com AR. Não é preciso contratar advogado, e o processo é 100% online.

Quando a notificação não resolve

Se o inquilino recebeu a notificação, não pagou e não respondeu, o caminho depende do contrato e do que o proprietário quer.

• Quer o imóvel de volta: a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança. Se o contrato não tem nenhuma garantia, cabe liminar de desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX). Veja a ação de despejo passo a passo.
• Quer só receber: o crédito de aluguel documentado é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, VIII) e pode ser executado sem ação de despejo.
• O contrato tem cláusula arbitral: a cobrança e a rescisão podem ir para a arbitragem.

Na arbitragem da Arbitralis, a sentença sai em até 30 dias, com custo fixo e procedimento digital, e vale como título executivo.

A desocupação forçada, porém, depende do Judiciário, e o STJ já decidiu que a ação de despejo compete ao juiz togado mesmo com cláusula compromissória. A divisão está explicada em despejo na arbitragem.

O que imobiliárias e administradoras ganham com um protocolo definido

Em carteiras com dezenas ou centenas de contratos, cada atraso tratado caso a caso consome tempo da equipe e atrasa a resposta ao proprietário. Com prazos fixos para lembrete, notificação, aviso ao garantidor e proposta de acordo, a imobiliária sabe em que etapa está cada contrato.

Para quem gerencia volume, o envio pode ser feito em lote, como mostra o artigo sobre notificação extrajudicial em massa. A Arbitralis já enviou mais de 10 mil notificações extrajudiciais e resolveu mais de 10 mil processos arbitrais. A solução para carteiras está na página para imobiliárias.

Nem todo devedor do setor é inquilino. Quando a dívida vem de um comprador em parcelamento direto ou de um condômino, as estratégias para cobrar devedor de imóvel seguem outra lógica contratual.

Se você é o inquilino e não consegue pagar

Procure o locador ou a imobiliária antes de a dívida crescer e faça uma proposta por escrito, com valor e datas que você consegue cumprir. Um acordo registrado vale mais do que o silêncio, que só aumenta multa e juros.

Se já houver ação de despejo por falta de pagamento, você pode depositar em juízo o valor total atualizado em até 15 dias da citação e manter o contrato, desde que não tenha usado essa saída nos 24 meses anteriores (art. 62).

Os prazos e a defesa possível estão em ordem de despejo: prazos e acordo. Se não puder pagar um advogado, procure a Defensoria Pública.

Contrato novo: a hora de incluir a cláusula arbitral é antes do conflito

Sem cláusula compromissória, a única via para decidir o conflito é o Judiciário, a menos que as partes assinem um compromisso arbitral depois. Com ela, o caminho fica definido antes do primeiro atraso.

Em contratos de adesão, comuns em locações administradas por imobiliárias, a cláusula só vale se estiver em negrito ou em documento anexo, com assinatura ou visto específico para ela (art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/1996).

Veja como redigir em arbitragem em contratos de aluguel e quais outras cláusulas ajudam em contrato de aluguel: cláusulas que previnem a inadimplência.

Onde começa a solução

Aluguel atrasado, inquilino sem resposta e nenhuma rotina definida: nesse cenário, o problema não é só o inquilino, é o fluxo. Defina hoje quem registra o atraso, em que dia sai a notificação e quando o garantidor é avisado.

Com esses três pontos fixos, cada atraso deixa de ser uma crise e passa a ser uma etapa com prazo e prova.

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