Modelo de contrato de arrendamento: tipos, prazos mínimos e cláusulas essenciais

O contrato de arrendamento é aquele em que uma parte cede à outra o uso e a exploração de um bem, por prazo determinado ou não, em troca de pagamento.

Antes de usar qualquer modelo, identifique qual arrendamento é o seu, porque a lei muda de um para outro: o arrendamento rural segue o Estatuto da Terra, o arrendamento mercantil (leasing) segue normas do Banco Central e o arrendamento de estabelecimento, como uma pousada ou um restaurante, segue o Código Civil.

Casa, apartamento ou loja urbana cedidos em troca de aluguel são locação, regida pela Lei 8.245/1991, ainda que o contrato use a palavra "arrendamento". Esse enquadramento define prazos, direitos de renovação e o que pode ou não ser combinado.

Tipos de contrato de arrendamento

Diferença entre arrendamento e aluguel

Os dois contratos cedem o uso de um bem mediante retribuição (art. 565 do Código Civil). A diferença está na finalidade e na lei especial.

No arrendamento rural, o arrendatário recebe a terra para explorá-la economicamente, e a lei impõe prazos mínimos, limites de preço e direitos de preferência que as partes não podem afastar.

No leasing, a operação é financeira: a arrendadora compra o bem para o cliente, que ao final pode comprá-lo, renovar ou devolver. No aluguel urbano, o locatário usa o imóvel para morar ou trabalhar, sob as regras da Lei do Inquilinato.

Arrendamento rural: o que a lei exige

O Decreto 59.566/1966 define arrendamento rural como a cessão do uso e gozo de imóvel rural, no todo ou em parte, para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante retribuição (art. 3º). O contrato pode ser escrito ou verbal, mas cada parte pode exigir a forma escrita (art. 11), que é a recomendável.

Prazos mínimos

O art. 13, II, "a", do Decreto 59.566/1966 fixa:

• 3 anos para lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte;
• 5 anos para lavoura permanente ou pecuária de grande porte (cria, recria, engorda ou extração de produtos animais);
• 7 anos para exploração florestal.

O arrendamento por prazo indeterminado presume-se feito por no mínimo três anos, e o prazo sempre termina depois da colheita (art. 95, I e II, do Estatuto da Terra).

Preço e forma de pagamento

O preço deve ser fixado em quantia certa de dinheiro. O pagamento pode ser feito em frutos ou produtos pelo preço de mercado, mas é proibido fixar como preço uma quantidade fixa de produtos (art. 18 do decreto).

A remuneração anual não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, ou 30% no arrendamento parcial de glebas para exploração intensiva de alta rentabilidade (art. 95, XII, do Estatuto da Terra).

Renovação, venda e benfeitorias

• Preferência na renovação: o proprietário deve notificar o arrendatário até seis meses antes do fim do contrato sobre as propostas que recebeu. Sem essa notificação, o contrato se renova automaticamente, salvo desistência ou nova proposta nos 30 dias seguintes (art. 95, IV).
• Retomada: o proprietário afasta a renovação se, até seis meses antes do vencimento, notificar a intenção de explorar o imóvel diretamente ou por descendente (art. 95, V).
• Preferência na compra: se o imóvel for vendido, o arrendatário tem 30 dias da notificação para exercer a preferência; se não for notificado, pode depositar o preço e haver o imóvel em até seis meses do registro da venda (art. 92, §§ 3º e 4º).
• Benfeitorias: necessárias e úteis são indenizadas ao fim do contrato, e o arrendatário pode ficar no imóvel até ser indenizado; voluptuárias só se autorizadas (art. 95, VIII).
• Subarrendamento: só com consentimento expresso do proprietário (art. 95, VI).

Essas regras são de ordem pública: o arrendatário não pode renunciar aos direitos que a lei lhe dá (art. 13, I, do decreto). Uma cláusula que diga o contrário não vale. O tema aparece com frequência em disputas do agronegócio, como mostramos em arbitragem no agronegócio.

Arrendamento mercantil (leasing)

No leasing, a arrendadora é uma pessoa jurídica que compra o bem escolhido pelo cliente e o cede para uso dele (art. 1º, parágrafo único, da Lei 6.099/1974). As operações ficam sob controle e fiscalização do Banco Central (art. 7º). Por isso, o modelo de contrato de arrendamento mercantil é, em regra, o da própria instituição, e o papel do cliente é conferir o que ele contém. Situação diferente ocorre no contrato de representação comercial, em que as partes têm mais margem para negociar as cláusulas.

A lei exige que o contrato traga prazo, valor de cada contraprestação por períodos não superiores a um semestre, opção de compra ou renovação como faculdade do arrendatário e o preço da opção ou o critério para fixá-lo (art. 5º). A Resolução CMN 2.309/1996 define os prazos mínimos (art. 8º):

• Leasing financeiro: 2 anos para bens com vida útil de até cinco anos e 3 anos para os demais.
• Leasing operacional: 90 dias.

Se a opção de compra for exercida antes do prazo mínimo, a operação passa a ser tratada como compra e venda a prestação (art. 10 da resolução), com efeitos tributários para a empresa arrendatária.

Arrendamento de pousada, restaurante ou empresa

Quem arrenda uma pousada ou um restaurante em funcionamento normalmente arrenda o estabelecimento, e não só o imóvel. O contrato só produz efeitos perante terceiros depois de averbado na Junta Comercial e publicado na imprensa oficial (art. 1.144 do Código Civil).

Durante o prazo do contrato, o arrendador não pode fazer concorrência ao arrendatário, salvo autorização expressa (art. 1.147, parágrafo único).

Esse contrato pede atenção a pontos que um aluguel não tem: inventário de móveis e equipamentos, uso do nome e das redes sociais do negócio, licenças e alvarás, contratos com fornecedores e empregados e responsabilidade por dívidas anteriores.

Se o objeto for apenas o imóvel, o contrato é de locação não residencial, e o direito à renovação compulsória depende de contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo ou soma de prazos ininterruptos de cinco anos e exploração do mesmo ramo há pelo menos três anos (art. 51 da Lei 8.245/1991).

Modelo de contrato de arrendamento: cláusulas essenciais

A estrutura abaixo serve de roteiro para um contrato simples. Para o arrendamento rural, ela segue as indicações do art. 12 do Decreto 59.566/1966; nos demais tipos, adapte à lei aplicável.

1. Qualificação das partes: nome, CPF ou CNPJ, endereço, estado civil e, no rural, a qualidade do arrendador (proprietário, usufrutuário ou possuidor).
2. Objeto e destinação: descrição do bem, com matrícula e área; no rural, a gleba, o número do cadastro do imóvel rural e a atividade que será explorada.
3. Bens que acompanham: benfeitorias, máquinas, equipamentos e animais, com estado de conservação.
4. Prazo: início, fim e, no rural, respeito ao prazo mínimo da atividade e ao fim da colheita.
5. Preço, reajuste e pagamento: valor em dinheiro, índice de correção, data e forma de pagamento.
6. Obrigações das partes: conservação, tributos, seguros, práticas de manejo e responsabilidade ambiental.
7. Benfeitorias: o que depende de autorização e como será indenizado.
8. Renovação e preferência: como e quando as partes se comunicam, por notificação escrita.
9. Extinção e multa: hipóteses de rescisão e penalidades.
10. Solução de conflitos: cláusula compromissória ou foro.
11. Assinaturas: das partes e, no rural, de quatro testemunhas se alguma parte for analfabeta ou não puder assinar (art. 12, XI, do decreto).

Exemplo de redação, hipotético e a adaptar: "O ARRENDATÁRIO utilizará a área descrita na Cláusula 2ª exclusivamente para lavoura temporária de soja e milho, pelo prazo de 3 (três) anos, com término após a colheita da última safra. Qualquer mudança de destinação depende de autorização escrita do ARRENDADOR."

Cuidados que evitam conflito

• Não copie cláusula de locação urbana para um arrendamento rural, nem o contrário: prazos e direitos são diferentes.
• Revisão por desequilíbrio: o Código Civil permite pedir a resolução por onerosidade excessiva (art. 478), que a outra parte pode evitar oferecendo modificar as condições (art. 479). Se quiser prever renegociação, escreva o procedimento no contrato.
• Registre por escrito cada comunicação sobre renovação, venda ou retomada. No rural, os prazos de seis meses e de 30 dias contam a partir dessas notificações.

Como resolver conflitos no arrendamento

Atraso de pagamento, benfeitorias não indenizadas e divergências sobre renovação são as disputas mais comuns. O primeiro passo é formalizar a comunicação: uma notificação extrajudicial pela Arbitralis custa a partir de R$ 17 e deixa prova do envio e do conteúdo.

Se não houver acordo, contratos com cláusula compromissória podem ser resolvidos por arbitragem, 100% online, com custo fixo e sentença em até 30 dias.

Antes de assinar, confira se o modelo escolhido corresponde ao tipo de arrendamento, se os prazos mínimos foram respeitados e se as regras de renovação estão por escrito. Esses três pontos concentram a maior parte das disputas.

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