O CDC se aplica ao contrato de locação? O que diz o STJ e o que muda na arbitragem

Não, em regra o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não se aplica ao contrato de locação de imóvel urbano. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou a tese de que o CDC não é aplicável aos contratos regidos pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

O motivo é simples: locador e inquilino não se encaixam nos conceitos de fornecedor e consumidor.

A exceção mais relevante está fora da locação em si: o contrato entre o proprietário e a imobiliária que administra o imóvel é, segundo o STJ, relação de consumo. Para a arbitragem, isso define qual regra vale para a cláusula compromissória em cada contrato. Para entender a base que rege esses contratos, vale conhecer o impacto da Lei do Inquilinato nos contratos de locação e nas obrigações de cada parte.

Por que o CDC não se aplica à locação

O CDC só incide quando uma das partes é consumidora e a outra é fornecedora. A própria lei define os dois papéis (Lei 8.078/1990):

• Consumidor é "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" (art. 2º).
• Fornecedor é quem desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3º).

O locador que aluga um imóvel não exerce nenhuma dessas atividades no sentido do art. 3º. O STJ acrescenta outro fundamento: a locação tem lei própria, a Lei 8.245/1991, e forma um microssistema distinto do CDC, sem os traços característicos da relação de consumo.

A posição aparece na edição 53 da Jurisprudência em Teses do STJ, sobre locação de imóveis urbanos (16/03/2016). A tese 1 diz que "o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela Lei n. 8.245/91".

Entre os precedentes listados está o AgRg no AREsp 101.712/RS, relator ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 03/11/2015. O tribunal voltou ao tema em notícia de 17/03/2017, com o mesmo entendimento.

Locações que ficam fora da Lei do Inquilinato

A tese do STJ fala dos contratos regidos pela Lei 8.245/1991. O art. 1º, parágrafo único, dessa lei deixa de fora, entre outras, as locações de imóveis públicos, de vagas autônomas de garagem, de espaços para publicidade e em apart-hotéis e hotéis-residência que prestam serviços regulares.

Esses contratos seguem o Código Civil e leis especiais, e a tese não os alcança diretamente. Quando houver prestação de serviços ao ocupante, a existência de relação de consumo precisa ser analisada no caso concreto.

E quando há uma imobiliária no meio?

A intermediação da imobiliária não transforma a locação em relação de consumo. O que muda é que passam a existir dois contratos diferentes, e o STJ trata cada um de um jeito.

No REsp 509.304/PR, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/05/2013, o tribunal separou as duas relações, segundo a ementa publicada na Revista do STJ n. 231:

• a locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária entre locador e inquilino e que continua regida pela Lei 8.245/1991;
• a prestação de serviços de administração entre o proprietário e a imobiliária, em que o dono do imóvel é o destinatário final do serviço e o CDC incide.

O que isso muda na arbitragem

A arbitragem é possível em qualquer locação, porque aluguel, encargos, multa e rescisão são direitos patrimoniais disponíveis (art. 1º da Lei 9.307/1996). A pergunta sobre o CDC define quais cuidados a cláusula exige.

Na locação: vale a Lei de Arbitragem, com atenção ao contrato de adesão

Como o CDC não incide, a regra do art. 51, VII, que considera nula a cláusula que determine "a utilização compulsória de arbitragem", não se aplica à relação entre locador e inquilino. A cláusula compromissória escrita vincula as partes (art. 4º, § 1º, da Lei 9.307/1996).

Contrato de adesão, porém, não é sinônimo de relação de consumo. Muitos contratos de locação de imobiliárias são modelos padronizados, e para eles vale o art. 4º, § 2º: a cláusula só tem eficácia se estiver em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto especialmente para ela.

O afastamento do CDC não dispensa esse requisito. A forma segura de redigir a cláusula para locação está em arbitragem em contratos de aluguel.

No contrato de administração: a lógica do consumidor

Se a imobiliária quiser prever arbitragem no contrato de administração com o proprietário, entra em cena o CDC. Nas relações de consumo, o STJ entende que a cláusula arbitral não pode ser imposta: vale se o consumidor iniciar a arbitragem ou concordar com ela depois do conflito.

As decisões que sustentam essa leitura estão reunidas em STJ e arbitragem imobiliária: o que foi realmente decidido.

E o despejo?

A discussão sobre o CDC não resolve a do despejo. No REsp 1.481.644/SP, a Quarta Turma do STJ decidiu em 01/06/2021 que compete ao juiz togado julgar a ação de despejo, apesar da cláusula compromissória no contrato de locação (Informativo 699).

Tribunais estaduais vêm dando cumprimento a sentenças arbitrais de desocupação, e há decisões em sentido contrário. O cenário está em despejo na arbitragem: o que o árbitro decide e como a desocupação acontece.

Perguntas frequentes

A relação entre inquilino e imobiliária é de consumo?

Na locação, a imobiliária atua como intermediária do locador, e a relação do inquilino continua sendo de locação, regida pela Lei 8.245/1991. A relação de consumo reconhecida pelo STJ no REsp 509.304/PR é a do proprietário que contrata a administração do imóvel.

O inquilino pode alegar o CDC para anular a cláusula arbitral?

Pela tese do STJ, o CDC não se aplica ao contrato de locação regido pela Lei do Inquilinato, então o art. 51, VII, não serve de fundamento. A defesa mais comum contra a cláusula é outra: a falta dos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem em contrato de adesão.

Sem o CDC, o inquilino fica sem proteção?

Não. A Lei do Inquilinato tem regras próprias de proteção, como limites às garantias e prazos para a retomada do imóvel. O guia da Lei do Inquilinato: direitos, deveres e como resolver conflitos resume os dois lados.

Como aplicar na revisão dos contratos

Separe os modelos da imobiliária em dois grupos.

No contrato de locação, a cláusula arbitral pode ser obrigatória para as partes, desde que siga a forma do art. 4º, § 2º, quando o modelo for de adesão. No contrato de administração com o proprietário, trate a arbitragem como opção que ele aceita no momento do conflito.

Para padronizar a redação nos dois casos, veja o guia prático da cláusula arbitral em contratos e a página de implementação da cláusula da Arbitralis.

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