Despejo na arbitragem: o que o árbitro decide e como a desocupação acontece

O despejo na arbitragem funciona em duas etapas. O árbitro pode julgar o conflito da locação, reconhecer a falta de pagamento, declarar o contrato rescindido e condenar o inquilino a pagar e a devolver o imóvel.

A desocupação forçada, porém, só acontece com ordem de um juiz, porque o árbitro não tem poder de polícia para retirar ninguém do imóvel.

Essa divisão explica por que o tema gera dúvida. A sentença arbitral tem os mesmos efeitos da sentença judicial, mas a eficácia do despejo depende de uma cláusula arbitral bem feita, de uma citação comprovada e de um pedido formulado de modo que o Judiciário consiga cumprir a decisão sem rediscutir o mérito.

O que o árbitro pode decidir numa locação

A Lei de Arbitragem permite que pessoas capazes resolvam por arbitragem conflitos sobre direitos patrimoniais disponíveis (art. 1º da Lei 9.307/1996). Aluguel, encargos, multa e rescisão de contrato se encaixam nessa categoria. Com uma cláusula compromissória válida, o árbitro pode, por exemplo:

• reconhecer o atraso de aluguéis, condomínio, IPTU e demais encargos e condenar ao pagamento;
• declarar a rescisão da locação por infração legal ou contratual, inclusive por falta de pagamento (art. 9º, II e III, da Lei 8.245/1991);
• fixar prazo para a devolução voluntária do imóvel;
• decidir sobre multa contratual, danos ao imóvel e uso da caução;
• conceder medidas de urgência depois de instituída a arbitragem (art. 22-B, parágrafo único, da Lei 9.307/1996).

O árbitro é juiz de fato e de direito, e a sentença que ele profere não depende de homologação judicial (art. 18). Quando condena, ela vale como título executivo (art. 31 da Lei 9.307/1996 e art. 515, VII, do Código de Processo Civil).

Onde entra o Judiciário

Se o inquilino não sai no prazo fixado, o locador precisa pedir o cumprimento da sentença arbitral na Justiça. No caso de sentença arbitral, o devedor é citado no juízo cível para cumpri-la (art. 515, § 1º, do CPC).

Não cumprida a obrigação de entregar o imóvel, o juiz expede mandado de imissão na posse em favor do credor (art. 538 do CPC).

Durante a arbitragem, o árbitro também pode pedir ajuda ao Judiciário por meio de carta arbitral, para que um juiz pratique ou determine o cumprimento de um ato que depende de força estatal (art. 22-C da Lei 9.307/1996 e art. 237, IV, do CPC).

Na prática, o caminho fica assim:

1. Notificação e tentativa de acordo. A cobrança formal documenta o atraso e abre espaço para um acordo antes do litígio.
2. Procedimento arbitral. A câmara cita o inquilino, recebe a defesa e as provas e o árbitro profere a sentença.
3. Prazo para cumprimento voluntário. A sentença fixa o valor devido e o prazo para devolver o imóvel.
4. Cumprimento judicial, se necessário. Sem pagamento ou desocupação, o locador leva a sentença ao juízo cível, que pode expedir o mandado.

O que o STJ e os tribunais já decidiram

O ponto mais sensível é um precedente do Superior Tribunal de Justiça. No REsp 1.481.644/SP, julgado pela Quarta Turma em 1º de junho de 2021 (relator ministro Luis Felipe Salomão), o STJ entendeu que o juízo arbitral não é competente para a ação de despejo por falta de pagamento, mesmo com cláusula compromissória no contrato.

O fundamento foi a natureza executiva do despejo, que leva à retirada do ocupante, e a falta de poder coercitivo direto dos árbitros.

O caso envolvia um shopping center e uma lojista que havia abandonado o imóvel. Desde então, tribunais estaduais vêm dando cumprimento a sentenças arbitrais que condenam o inquilino a desocupar.

Um levantamento publicado pela ConJur em agosto de 2024 reuniu 32 decisões estaduais sobre o tema desde 2023, 24 delas favoráveis ao despejo, com a desocupação feita pelo juiz na fase de cumprimento de sentença.

Há também decisões em sentido contrário. Em 2024, a 2ª Vara Empresarial e de Conflitos Relacionados à Arbitragem de São Paulo anulou uma sentença arbitral de despejo (processo 1106057-16.2023.8.26.0100) por entender que a cláusula foi imposta ao locatário num contrato de adesão e que não havia prova de citação adequada, segundo reportagem do Migalhas.

Para uma leitura mais ampla da jurisprudência, veja o que o STJ realmente decidiu sobre arbitragem imobiliária.

A conclusão prática: a arbitragem resolve bem a cobrança e a rescisão, e a desocupação depende do juiz que vai cumprir a sentença.

Quem precisa de liminar de desocupação em 15 dias nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato deve avaliar a ação de despejo judicial, que tem rito próprio para isso.

O que torna o despejo na arbitragem efetivo

As decisões que anulam ou deixam de cumprir sentenças arbitrais em locação costumam apontar os mesmos problemas. Evitá-los é o que dá efetividade ao procedimento.

• Cláusula que cumpre o art. 4º, § 2º. Em contrato de adesão, comum em locações administradas por imobiliária, a cláusula só tem eficácia se estiver em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específico para ela. Veja como incluir a arbitragem no contrato de aluguel.
• Citação comprovada. O inquilino precisa ser comunicado de forma que se possa provar o recebimento. Sem isso, a sentença fica vulnerável à ação de nulidade (arts. 32 e 33 da Lei 9.307/1996).
• Pedido claro de desocupação. A sentença deve fixar prazo para a entrega do imóvel e o valor devido, para que o juiz só precise executar.
• Fiador incluído, se houver. O fiador que não assinou a cláusula pode discutir se está vinculado à arbitragem. Entenda em arbitragem com fiador no contrato de locação.
• Relação sem consumidor. A jurisprudência majoritária afasta o CDC das locações regidas pela Lei 8.245/1991, mas o tema ainda aparece em disputas. Veja se o CDC se aplica aos contratos de locação.

Arbitragem ou ação de despejo judicial?

Na Arbitralis, o procedimento é 100% online, com custo fixo e sentença arbitral em até 30 dias. Esse prazo vale para a decisão da câmara; o eventual cumprimento judicial segue o tempo da comarca.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva um despejo pela arbitragem?

A sentença arbitral na Arbitralis sai em até 30 dias. Se o inquilino pagar ou sair no prazo fixado, o conflito termina aí. Se não sair, soma-se o tempo do cumprimento de sentença no juízo cível, que varia conforme a comarca.

O inquilino pode ignorar a arbitragem?

Pode deixar de participar, mas isso não impede a sentença. Se foi citado corretamente e não se defendeu, o procedimento segue e o árbitro decide com base nas provas apresentadas. A citação bem documentada é o que protege essa sentença depois.

Toda locação pode ir para a arbitragem?

Só a que tem cláusula compromissória válida ou em que as partes assinam um compromisso arbitral depois que o conflito surge (art. 9º da Lei 9.307/1996). Sem um dos dois, o caminho é o Judiciário.

Próximo passo

Antes de escolher o caminho, confira três pontos no contrato: se há cláusula arbitral destacada e assinada, se existe fiador e se há prova de que o inquilino foi avisado do atraso. Com isso resolvido, a Arbitralis para imobiliárias integra notificação, acordo e arbitragem numa única plataforma.

ArbiNews: Fique por dentro do mundo jurídico.

Receba insights exclusivos e conteúdos relevantes para enriquecer seu conhecimento jurídico.