Arbitragem em contratos de aluguel: cláusula, limites e passo a passo

A arbitragem em contratos de aluguel permite que locador e inquilino resolvam cobranças, multas, danos ao imóvel e rescisão com um árbitro, fora do Judiciário.

Para isso, o contrato precisa de uma cláusula compromissória escrita, ou as partes precisam assinar um compromisso arbitral quando o conflito já existe. A sentença tem os mesmos efeitos de uma decisão judicial e, se condenatória, vale como título executivo.

O que a arbitragem não faz é usar força: se o inquilino não cumpre a decisão, o locador leva a sentença ao juiz para execução. Saber disso na hora de redigir o contrato evita a maior parte dos problemas.

Quais conflitos de aluguel podem ir para a arbitragem

A Lei 9.307/1996 admite arbitragem sobre direitos patrimoniais disponíveis (art. 1º). Numa locação, isso inclui:

• aluguéis e encargos em atraso, como condomínio, IPTU e contas de consumo;
• multa por rescisão antecipada ou por descumprimento de cláusula;
• danos ao imóvel apurados na vistoria de saída;
• devolução ou retenção da caução;
• rescisão do contrato por infração legal ou contratual (art. 9º da Lei 8.245/1991);
• divergências sobre reajuste e reembolso de benfeitorias.

O despejo merece atenção à parte. O STJ já decidiu que o juízo arbitral não é competente para a ação de despejo por falta de pagamento, por causa da natureza executiva da medida, enquanto tribunais estaduais vêm cumprindo sentenças arbitrais que determinam a desocupação.

Explicamos esse cenário em despejo na arbitragem: o que o árbitro decide e como a desocupação acontece.

Como incluir a cláusula compromissória no contrato de aluguel

A cláusula deve ser escrita e pode estar no próprio contrato ou em documento que se refira a ele (art. 4º, § 1º).

Em contratos de adesão, como os modelos padronizados que imobiliárias usam em várias locações, a lei exige mais: a cláusula só tem eficácia se o aderente concordar expressamente, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específico para ela (art. 4º, § 2º).

Na prática, uma cláusula segura para locação tem:

1. Destaque visual (negrito ou anexo próprio) e campo de assinatura exclusivo, inclusive na assinatura eletrônica.
2. Câmara nomeada, com referência ao regulamento dela (art. 5º).
3. Previsão de comunicação eletrônica, com e-mail e telefone das partes, para que a citação possa ser comprovada.
4. Fiador como parte da cláusula, assinando também o trecho arbitral.
5. Ressalva para medidas judiciais de urgência e de execução, que continuam no Judiciário.

Um exemplo de redação, hipotético e a adaptar ao caso: "Qualquer conflito decorrente deste contrato será resolvido por arbitragem administrada pela [câmara], conforme seu regulamento, por árbitro único. As partes e o fiador declaram concordar expressamente com esta cláusula, que assinam em separado." Para outros formatos, veja como redigir a cláusula compromissória e o guia de implementação da cláusula da Arbitralis.

E se o contrato já foi assinado sem cláusula?

Há dois caminhos. As partes podem assinar um aditivo com a cláusula, valendo para conflitos futuros, ou, com o conflito já instalado, firmar um compromisso arbitral, que é o acordo para levar aquela disputa específica à arbitragem (art. 9º da Lei 9.307/1996). Nos dois casos, é preciso concordância de ambos.

Como funciona a arbitragem de aluguel, passo a passo

1. Notificação e proposta de acordo. A cobrança formal registra o atraso e muitas vezes resolve sem litígio. Veja como fazer a notificação extrajudicial por inadimplência.
2. Requerimento à câmara. O locador ou a imobiliária apresenta o contrato, a cláusula, os cálculos e as provas.
3. Citação e defesa. O inquilino e o fiador são comunicados e podem responder e apresentar documentos.
4. Sentença. O árbitro decide sobre valores, multa, rescisão e prazo de entrega do imóvel.
5. Cumprimento. Se a parte não cumprir, a sentença é executada no juízo cível (art. 515, VII, do CPC).

Vantagens e limites para locadores e imobiliárias

A arbitragem costuma compensar para quem administra muitos contratos com o mesmo modelo, porque a cláusula bem redigida vale para toda a carteira. Imobiliárias que querem padronizar esse fluxo podem conhecer a solução da Arbitralis para imobiliárias.

Perguntas frequentes

A arbitragem é válida em locação residencial?

Sim, desde que a cláusula cumpra a Lei 9.307/1996, com destaque e concordância expressa quando o contrato for de adesão. O ponto de disputa mais comum é a forma da cláusula, não a possibilidade de usar arbitragem.

O fiador fica obrigado à arbitragem?

Fica mais protegido o locador que colhe a assinatura do fiador na própria cláusula. Sem isso, o fiador pode alegar que não aceitou a arbitragem. Entenda em arbitragem com fiador no contrato de locação.

Arbitragem é o mesmo que arbitramento de aluguel?

Não. Arbitramento de aluguel é a fixação de um valor, por exemplo na ação revisional, que pode ser pedida ao juiz após três anos de contrato (art. 19 da Lei 8.245/1991), ou no aluguel-pena que o locador pode arbitrar quando o locatário notificado não devolve a coisa (art. 575 do Código Civil).

Arbitragem é o método de resolver o conflito com um árbitro.

Antes de assinar o próximo contrato

Revise o modelo que você usa hoje com três perguntas: a cláusula está destacada e tem assinatura própria, o fiador assinou esse trecho e o contrato traz e-mail e telefone para comunicações. Se a resposta for não para alguma delas, ajuste o modelo antes de firmar novas locações.

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