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Sim, pode. Mas a resposta completa tem condições que definem se a cláusula vai funcionar — ou vai virar argumento da outra parte para ir ao Judiciário. Imobiliárias que incluem cláusula arbitral no contrato de locação e esquecem de colher a assinatura específica do fiador descobrem esse erro quando o conflito já chegou. Advogados que orientam que "a arbitragem não se aplica ao fiador" sem verificar o contrato específico cometem um equívoco que pode custar uma ação judicial que poderia ter sido resolvida em 30 dias.
A fiança é uma garantia acessória ao contrato de locação. O fiador se obriga pessoalmente ao pagamento das obrigações do locatário caso este não cumpra — aluguel, encargos, multas, danos ao imóvel. Por essa razão, o fiador assina o contrato de locação como parte, assumindo obrigações patrimoniais diretas e disponíveis.
A fiança deve ser pactuada por escrito e não admite interpretação extensiva, conforme estabelece o artigo 819 do Código Civil. Isso significa que a extensão da responsabilidade do fiador está limitada ao que está expressamente previsto no contrato. Qualquer obrigação que não conste expressamente — incluindo a submissão à arbitragem — pode ser questionada se não for formalizada com os requisitos adequados. Superior Tribunal de Justiça
O ponto central: como o fiador é parte signatária do contrato de locação, a cláusula arbitral inserida nesse contrato se aplica a ele — mas somente se ele tiver assinado especificamente essa cláusula, nos termos do art. 4º, §2º da Lei 9.307/96.
O art. 4º, §2º da Lei 9.307/96 é direto: nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só tem eficácia se o aderente concordar expressamente com a sua instituição, por escrito em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
O contrato de locação residencial padrão é, na prática, um contrato de adesão — as cláusulas são predefinidas pela imobiliária ou pelo proprietário, sem negociação individualizada. Esse formato impõe os requisitos formais do art. 4º, §2º tanto ao locatário quanto ao fiador.
Da leitura dos dispositivos, verifica-se que nos contratos de adesão o compromisso arbitral terá eficácia se o aderente concordar, por escrito, em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para tal cláusula — o que inclui os fiadores. Além das partes, os fiadores também devem assinar o documento, com firma reconhecida especialmente para a cláusula compromissória, cumprindo as referidas exigências legais. Jusbrasil
A consequência prática é que não basta o fiador assinar o contrato de locação na última página. A assinatura ou o visto na cláusula arbitral precisam ser específicos — campo próprio, destacado, separado da assinatura geral do contrato. Sem isso, o fiador pode alegar em juízo que não concordou expressamente com a arbitragem — e terá razão jurídica para isso.
Há dois cenários possíveis quando o conflito surge e o fiador não assinou especificamente a cláusula arbitral.
No primeiro cenário, o fiador foi acionado e nega a competência do juízo arbitral — alega que não concordou com a arbitragem e leva o caso ao Judiciário. Os tribunais têm declarado a validade e determinado o cumprimento das sentenças arbitrais de despejo, demonstrando a legalidade e constitucionalidade do instituto — mas a condição é que a cláusula contratual tenha atendido ao disposto no artigo 4º, §2º da Lei 9.307/96, com possibilidade de escolha do juízo arbitral em contratos de adesão, bastando que a cláusula seja instituída em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto especial. Sem esse requisito, o Judiciário pode reconhecer a invalidade da cláusula especificamente em relação ao fiador e julgar o caso. STJ
No segundo cenário, o fiador não questiona a competência e participa do procedimento arbitral. Nesse caso, a participação voluntária na arbitragem supre a ausência de assinatura prévia — o comportamento processual do fiador demonstra concordância com o juízo arbitral. Não se pode invocar o art. 4º, §2º da Lei de Arbitragem para afastar a cláusula compromissória quando o aderente declarou, expressamente e no momento devido, sua vontade de submissão à câmara arbitral, reiterando o pacto outrora entabulado. STJ
O problema é que depender do segundo cenário — esperar que o fiador participe voluntariamente — coloca o credor em posição de incerteza. A assinatura específica na cláusula elimina essa incerteza antes do conflito.
Há uma segunda questão que frequentemente passa despercebida: o que acontece com a obrigação do fiador — e com a cláusula arbitral — quando o contrato de locação é prorrogado?
Em 9 de novembro de 2022, a 2ª Seção do STJ editou a Súmula 656, segundo a qual é válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil. Superior Tribunal de Justiça
O que isso significa na prática: se o contrato original previu expressamente a prorrogação automática da fiança, o fiador continua obrigado mesmo após o vencimento do prazo original — até que ele notifique o locador comunicando a exoneração. E se a cláusula arbitral estava no contrato original e o fiador assinou especificamente, ela se mantém válida durante todo o período de prorrogação.
A situação problemática é quando o contrato foi renovado ou aditado sem nova assinatura do fiador na cláusula arbitral. Nesses casos, há jurisprudência no sentido de que o fiador responde pela prorrogação — mas pode questionar se a arbitragem se estende ao período aditado sem sua anuência específica. A prevenção é simples: a cada renovação formal do contrato, recolher novamente o visto específico do fiador na cláusula arbitral.
Imobiliárias e administradoras que querem usar a arbitragem com segurança em contratos com fiador precisam de um processo simples e consistente:
A notificação extrajudicial da Arbitralis pode ser usada como etapa anterior à arbitragem — constituindo o fiador em mora formalmente, com comprovante de leitura e prazo definido, antes de instaurar o processo arbitral. Essa sequência — notificação, depois arbitragem — fortalece a posição do credor com documentação rastreável desde o primeiro contato formal.
A resposta curta é não — e isso importa para a arbitragem. A relação entre as partes decorrente de um contrato de locação comercial é regida por lei específica, devendo ser regulamentada pela legislação própria que rege a matéria, a Lei nº 8.245/91. O CDC não se aplica aos contratos de locação, seja residencial ou comercial — o que elimina o argumento mais comum de invalidade da cláusula arbitral em contratos de consumo. Jusbrasil
Para locações residenciais com pessoas físicas, o contrato é de adesão mas não é de consumo. Isso significa que o art. 4º, §2º da Lei de Arbitragem se aplica — com os requisitos formais de destaque e assinatura específica — mas não o art. 51, VII do CDC, que proíbe a arbitragem compulsória em relações de consumo. A distinção tem consequências práticas: a cláusula arbitral bem redigida tem eficácia plena em contratos de locação, incluindo em relação ao fiador.
O cenário típico em que a arbitragem faz diferença na relação com o fiador é a cobrança de aluguéis atrasados após o encerramento do contrato. O inquilino saiu devendo, o fiador foi acionado e não pagou. No Judiciário, esse processo pode levar anos — com o fiador usando recursos e exceções processuais para postergar. Na arbitragem com cláusula válida, a sentença sai em até 30 dias com força de título executivo imediato.
A Arbitralis atua com imobiliárias e administradoras em processos de cobrança e despejo que passam pela notificação extrajudicial e avançam para arbitragem quando necessário — tudo dentro de um ecossistema digital integrado, com histórico rastreável desde a primeira comunicação. Para conflitos que envolvem fiador inadimplente, esse caminho estruturado é o que diferencia uma cobrança que fecha o caso de uma que vira processo de anos.
Seu contrato de locação tem cláusula arbitral? O fiador também assinou especificamente?
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