STJ e arbitragem imobiliária: o que foi realmente decidido

O STJ não proibiu a arbitragem no mercado imobiliário. O que ele decidiu, em casos de compra de imóvel de construtora, é que a cláusula arbitral não obriga o comprador consumidor: se ele preferir ir ao Judiciário, a cláusula fica sem efeito, mesmo que tenha sido destacada e assinada.

A arbitragem continua válida quando o próprio consumidor a inicia ou concorda com ela depois que o conflito surge, e segue a regra geral nos contratos entre empresas.

Abaixo estão as decisões que sustentam essa leitura, cada uma com número, relator e tese conferidos no site do STJ, e o que elas mudam na redação de contratos de compra e venda, locação e parcerias imobiliárias.

As duas regras que o STJ precisa conciliar

Toda a discussão nasce do encontro de dois dispositivos:

• Código de Defesa do Consumidor, art. 51, VII: é nula a cláusula que determine a utilização compulsória de arbitragem.
• Lei de Arbitragem, art. 4º, §2º: nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só tem eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com ela, por escrito em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto especialmente para essa cláusula (Lei 9.307/96).

A leitura apressada é que cumprir o §2º (negrito e assinatura específica) basta para vincular o comprador. Nas relações de consumo, o STJ foi além: o formalismo do §2º é necessário, mas não afasta a proibição do CDC de impor a arbitragem.

O que o STJ decidiu, caso a caso

REsp 1.189.050/SP: o consumidor pode desistir da cláusula ao ajuizar a ação

A Quarta Turma, com relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, julgou o caso de um comprador de casa em São José dos Campos (SP) que havia assinado contrato com cláusula arbitral com a construtora MRV.

Segundo a notícia publicada pelo STJ em 09/03/2016, a tese foi a de que cabe ao consumidor ratificar a arbitragem depois ou buscar ele mesmo a via arbitral.

Quando o consumidor propõe ação no Judiciário, há, nas palavras do relator, "negativa (ou renúncia) tácita da cláusula compromissória". A cláusula não é apagada do contrato, mas não pode ser usada contra o comprador que escolheu o juiz estatal.

REsp 1.628.819/MG: nem o negrito e a assinatura específica bastam

Neste recurso, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a compradora de um imóvel da mesma construtora havia rubricado a cláusula e assinado um documento separado intitulado "cláusula compromissória de instituição de juízo arbitral". O tribunal estadual considerou cumpridos os requisitos do art. 4º, §2º, e extinguiu a ação.

O STJ reformou a decisão. A relatora retomou o entendimento de que o art. 51, VII, do CDC "se limita a vedar a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato", sem impedir que, diante do litígio e com a aquiescência do consumidor, a arbitragem seja instaurada.

Como a compradora ajuizou a ação, ficou evidente sua discordância, e a cláusula foi afastada, com retorno do processo ao juízo de origem.

Esse é o ponto que costuma ser lido de forma errada: em contrato de consumo, cumprir o §2º não garante que a arbitragem vá acontecer. Garante apenas que a cláusula não é ineficaz por falta de forma.

REsp 2.166.582: fora do contrato de adesão, vale a regra geral

Em decisão da Terceira Turma, relatada pela ministra Nancy Andrighi e noticiada pelo STJ em 14/08/2025, o tribunal entendeu que a cláusula arbitral incluída no estatuto de uma associação civil por deliberação coletiva não precisa cumprir o art. 4º, §2º, porque o estatuto não é contrato de adesão.

O caso não é imobiliário, mas fixa dois critérios aplicáveis ao setor:

• Prioridade do árbitro: em regra, cabe ao tribunal arbitral decidir sobre a existência, a validade e a eficácia da própria cláusula (o chamado kompetenz-kompetenz, arts. 8º, parágrafo único, e 20 da Lei 9.307/96).
• Exceção do contrato de adesão: havendo descumprimento dos requisitos do art. 4º, §2º, caberá ao juízo estatal, e não ao árbitro, apreciar a validade da cláusula compromissória.

O que isso significa por tipo de contrato imobiliário

A tabela resume as decisões citadas neste texto. Ela não esgota a jurisprudência do STJ e não substitui a análise do contrato concreto por um advogado.

Onde os contratos imobiliários costumam falhar

As decisões mostram que a cláusula falha menos por proibição legal e mais por desenho inadequado ao tipo de relação. Os pontos de atenção que decorrem diretamente da lei são:

• Cláusula sem destaque em contrato de adesão: sem negrito ou documento anexo, e sem assinatura ou visto específico, ela é ineficaz (art. 4º, §2º).
• Assinatura que não alcança a cláusula: se o fluxo de assinatura eletrônica colhe apenas uma assinatura geral do documento, convém prever aceite específico para a cláusula arbitral, já que a lei exige "assinatura ou visto especialmente para essa cláusula".
• Cláusula vazia: sem indicar câmara ou regulamento, a instituição da arbitragem pode depender de novo acordo ou de ação judicial (arts. 5º a 7º).
• Expectativa errada no contrato de consumo: a cláusula não impede o comprador de ir ao Judiciário; a estratégia deve contar com a adesão dele no momento do conflito.

A redação completa, com modelo, está no guia prático para incluir a cláusula arbitral no contrato, e as causas de nulidade e ineficácia estão no texto sobre invalidade da cláusula arbitral.

Como usar a arbitragem no setor imobiliário depois dessas decisões

O critério de decisão começa pela pergunta sobre quem está do outro lado do contrato:

1. Identifique a relação. Se há consumidor, trate a arbitragem como opção a ser oferecida e aceita no conflito, não como imposição do contrato.
2. Cumpra a forma quando houver adesão. Destaque, documento anexo ou negrito, e assinatura ou visto específico para a cláusula.
3. Indique a câmara e o regulamento. Isso evita que a instauração dependa de um compromisso arbitral posterior.
4. Nos contratos entre empresas, use a cláusula como regra. É onde ela produz efeito pleno e o árbitro decide inclusive sobre a validade da cláusula.

Quando a arbitragem acontece, a sentença arbitral produz entre as partes os mesmos efeitos da sentença judicial e, se condenatória, constitui título executivo (art. 31 da Lei 9.307/96). Esse critério também importa em cenários de pressão sobre o setor, como a crise do FGTS no mercado imobiliário e seus reflexos nos contratos.

Outras decisões que reforçaram a validade das sentenças arbitrais estão reunidas em como as decisões judiciais têm reforçado a validade das sentenças arbitrais. Além do aspecto jurídico, vale observar a eficiência operacional das imobiliárias com arbitragem, que muda a rotina de gestão dos contratos.

Para os conceitos de base do setor, veja os principais conceitos do direito imobiliário; para conflitos de locação, o guia da Lei do Inquilinato e a resolução de disputas e o passo a passo sobre o que fazer com inquilino inadimplente antes da Justiça.

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