Contrato de aluguel: regras de prazo, reajuste e garantia que a lei impõe

O contrato de aluguel é o acordo em que o locador cede o uso de um imóvel ao inquilino por um prazo e um preço. Para imóveis urbanos, ele segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que fixa regras que nenhuma cláusula pode afastar.

As regras que mais pesam na prática são cinco: o prazo define como o contrato termina, o reajuste só pode ser anual, o contrato aceita uma única garantia, a multa por devolução antecipada é proporcional e cláusulas contrárias à lei são nulas, mesmo assinadas (art. 45).

Para que serve o contrato de aluguel

O contrato registra o que as partes combinaram: imóvel, finalidade, prazo, valor, vencimento, encargos, garantia e o que acontece se alguém descumprir. Quando surge uma divergência, é o documento que mostra quem tem razão.

Ele também organiza a cobrança. O crédito de aluguel documentalmente comprovado, e o contrato é a melhor prova dele, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC), e o contrato pode autorizar a citação por correspondência com aviso de recebimento (art. 58, IV, da Lei 8.245), o que encurta um eventual processo.

A lei se aplica à locação de imóvel urbano, residencial ou comercial. Vagas autônomas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e imóveis públicos ficam fora dela (art. 1º); a lista completa está no guia da Lei do Inquilinato e seus direitos e deveres.

Tipos de contrato de aluguel e como cada um termina

A Lei do Inquilinato trata de três modalidades. A diferença entre elas aparece principalmente no fim do contrato:

A regra dos 30 meses explica por que tantos contratos residenciais têm essa duração: com prazo menor, o locador perde a possibilidade de pedir o imóvel de volta sem motivo ao fim do contrato.

Na locação comercial, a renovação compulsória depende de três requisitos cumulativos: contrato escrito e com prazo determinado, cinco anos de prazo contratual (ou soma de contratos escritos ininterruptos) e três anos de exploração do mesmo ramo (art. 51).

A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º).

A temporada tem regras próprias, como o pagamento antecipado e o inventário dos móveis; elas estão no guia do aluguel por temporada.

Prazo: existe tempo mínimo de contrato de aluguel?

Não. O contrato pode ter qualquer prazo (art. 3º). A única exigência formal é a vênia conjugal, ou seja, a concordância do cônjuge do locador, quando o prazo for igual ou superior a dez anos; sem ela, o cônjuge não precisa respeitar o período que exceder esse limite.

O prazo escolhido muda o equilíbrio do contrato. Durante o prazo determinado, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta cumprir (art. 4º).

Essa multa é dispensada quando o inquilino é transferido pelo empregador para outra cidade e avisa o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

No contrato por prazo indeterminado, o inquilino sai com aviso escrito de 30 dias; sem o aviso, deve um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Valor do aluguel e reajuste

O valor é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). O contrato deve indicar o índice de reajuste escolhido pelas partes, como um índice geral de preços ou de inflação.

O reajuste não pode ter periodicidade inferior a um ano: a cláusula que preveja prazo menor é nula (art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001). Na data prevista, aplica-se o índice do contrato; um aumento acima dele só vale se as partes concordarem (art. 18).

Sem acordo, locador ou inquilino podem pedir a revisão judicial do aluguel depois de três anos de contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19). O locador também não pode exigir o aluguel adiantado, salvo na temporada ou quando o contrato não tem garantia (arts. 20 e 42).

Garantia: uma só por contrato

O locador pode exigir caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas apenas uma delas por contrato, sob pena de nulidade (art. 37). Exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).

Custos, riscos e o perfil de inquilino de cada modalidade estão comparados em fiador, seguro-fiança ou caução: qual escolher.

Outras regras que o contrato não pode ignorar

• Sublocação e cessão: emprestar, sublocar ou ceder o imóvel depende de consentimento prévio e escrito do locador; a demora dele em responder não vale como autorização (art. 13).
• Venda do imóvel: o comprador pode encerrar a locação com 90 dias para a desocupação, salvo se o contrato tiver prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (art. 8º). O inquilino também tem preferência na compra (art. 27).
• Despesas: condomínio ordinário e contas de consumo cabem ao inquilino; condomínio extraordinário é do locador; o IPTU só passa ao inquilino por cláusula expressa (arts. 22 e 23).
• Cláusulas nulas: são nulas as que tentam afastar os objetivos da lei, como proibir a prorrogação do art. 47 ou afastar a renovação da locação comercial (art. 45).

Contrato de aluguel verbal vale?

Vale. A lei admite a locação ajustada verbalmente, mas a coloca no regime do art. 47: ela se prorroga por prazo indeterminado e a retomada fica limitada às hipóteses legais.

O problema do contrato verbal é a prova. Sem documento, valor, vencimento, encargos e estado do imóvel na entrada dependem de recibos, mensagens e testemunhas, e fica mais difícil comprovar documentalmente o crédito, que é a condição para executá-lo diretamente como título executivo (art. 784, VIII, do CPC).

Como fazer um contrato de aluguel: o que não pode faltar

Um contrato claro reduz a maior parte das disputas, porque responde antes as perguntas que costumam gerar conflito. Confira se o seu tem:

1. Qualificação completa das partes e do fiador, com CPF ou CNPJ, endereço, e-mail e telefone.
2. Descrição do imóvel, com matrícula, e o laudo de vistoria de entrada com fotos, anexo ao contrato.
3. Finalidade da locação: residencial, comercial ou temporada.
4. Prazo, data de início e regra de devolução antecipada.
5. Valor, vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste anual.
6. Divisão de encargos: condomínio, IPTU, contas de consumo e seguro contra incêndio.
7. Uma única garantia.
8. Regras sobre benfeitorias e alterações no imóvel.
9. Autorização para citação e notificação por correspondência com aviso de recebimento.
10. Forma de resolver conflitos: foro judicial ou cláusula arbitral.

As cláusulas que reduzem o risco de atraso, como multa, juros, encargos e garantia, estão detalhadas em cláusulas do contrato de aluguel que previnem a inadimplência. Para quem quer resolver disputas fora do Judiciário, o guia de arbitragem em contratos de aluguel mostra como redigir a cláusula compromissória.

Quando o contrato é descumprido

O caminho depende do problema, mas costuma seguir a mesma ordem: registrar o descumprimento por escrito, notificar a outra parte com prazo, tentar um acordo e, se nada funcionar, levar o conflito a um árbitro ou ao juiz.

• Aluguel atrasado: o roteiro de cobrança antes de qualquer processo está em inquilino inadimplente: o que fazer antes da Justiça.
• Inquilino que não sai no fim do contrato: o locador não pode trocar a fechadura nem retirar os móveis; a retomada é sempre por ação de despejo (art. 5º), como explica o guia de desocupação de imóvel.
• Multas, danos e rescisão: com cláusula compromissória, a arbitragem decide esses pontos com sentença que tem os mesmos efeitos de uma decisão judicial (art. 31 da Lei 9.307/1996). A retirada forçada do ocupante continua dependendo do Judiciário.

A notificação é o primeiro registro formal da cobrança ou do pedido. O vídeo abaixo mostra como funciona o envio pela plataforma da Arbitralis.

Antes de assinar

Leia o contrato com três perguntas: o prazo escolhido permite retomar o imóvel quando você precisar, o reajuste é anual e por índice nomeado, e existe uma só garantia? Se alguma resposta for não, ajuste a cláusula agora, porque depois da assinatura a mudança depende da concordância da outra parte.

Se o contrato já está em vigor e foi descumprido, a notificação extrajudicial da Arbitralis sai a partir de R$ 17, sem necessidade de advogado. Imobiliárias que administram vários contratos podem conhecer a solução da Arbitralis para imobiliárias, com arbitragem 100% online, custo fixo e sentença em até 30 dias.

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