Arbitragem vs. Litígio: Comparando Custos e Tempo em Contratos de Aluguel

Quando surge um conflito em um contrato de aluguel — inadimplência, despejo, danos ao imóvel, cobranças indevidas — você se depara com uma escolha: entrar na Justiça ou optar pela arbitragem. Essa decisão impacta diretamente quanto você vai gastar e quanto tempo vai esperar por uma resolução.

Neste artigo, fazemos a comparação objetiva entre arbitragem e litígio judicial em disputas de aluguel, com dados reais sobre custos e prazos.

Comparação de tempo: arbitragem vs. Judiciário

Esta é a diferença mais impactante:

• Processo judicial: uma ação de despejo por falta de pagamento leva em média de 12 a 36 meses para ser concluída, dependendo da comarca e do volume de processos em tramitação. Recursos podem prolongar ainda mais.
• Arbitragem na Arbitralis: o processo completo — do requerimento à sentença — leva até 30 dias. Nesse período, a parte inadimplente já foi notificada formalmente, apresentou (ou não) sua defesa, e o árbitro emitiu decisão definitiva.

Para um proprietário ou imobiliária lidando com inadimplência, cada mês sem receber é prejuízo direto. A diferença entre 30 dias e 24 meses é financeiramente devastadora.

Comparação de custos: o que você realmente gasta em cada opção

No Judiciário:

• Honorários advocatícios (geralmente 20–30% do valor da causa ou cobrança mensal)
• Custas judiciais e taxa de distribuição
• Honorários periciais, se houver necessidade de perícia
• Custos de intimação e diligências do oficial de justiça
• Eventual sucumbência se perder

Na Arbitralis:

• Taxa fixa conforme o valor da causa, tabelada e informada antes de iniciar o processo
• Sem taxas surpresa, sem custas judiciais adicionais
• Representação por advogado opcional para causas de menor complexidade

Para conflitos de aluguel de menor valor — como inadimplência de 2 a 6 meses de aluguel — o custo total da arbitragem costuma ser significativamente menor do que o custo judicial, especialmente considerando honorários advocatícios.

Outras diferenças importantes

Confidencialidade: o processo judicial é público. A arbitragem é confidencial — o conflito não aparece em registros públicos, preservando a privacidade de ambas as partes e a reputação do imóvel.

Previsibilidade: no Judiciário, é impossível prever quando o processo vai terminar. Na arbitragem, o prazo máximo é contratualmente definido.

Especialização: juízes julgam causas de todas as áreas do direito. Na arbitragem, você pode escolher um árbitro especializado em direito imobiliário ou contratual.

Execução da sentença: a sentença arbitral é um título executivo extrajudicial. Se não for cumprida voluntariamente, vai direto para execução judicial, sem necessidade de novo processo de conhecimento.

Quando a arbitragem faz mais sentido em conflitos de aluguel

A arbitragem é especialmente vantajosa quando:

• Há inadimplência e você precisa resolver rapidamente para minimizar prejuízo
• O conflito envolve cobranças de valores definidos (aluguel em atraso, multa contratual)
• Você quer manter confidencialidade sobre o conflito
• O contrato já inclui cláusula arbitral
• O custo do processo judicial seria desproporcionalmente alto em relação ao valor da causa

Como garantir acesso à arbitragem em contratos de aluguel

Basta incluir uma cláusula compromissória no contrato de locação antes da assinatura. A Arbitralis disponibiliza modelos prontos que podem ser adaptados a qualquer tipo de contrato de aluguel.

Se já existe um conflito e o contrato não tem cláusula, ainda é possível usar arbitragem se ambas as partes assinarem um compromisso arbitral de mútuo acordo.

Perguntas frequentes

A arbitragem substitui totalmente o processo judicial em conflitos de aluguel?

Para a maioria dos conflitos patrimoniais de aluguel, sim. A sentença arbitral tem a mesma validade de uma sentença judicial e pode ser executada diretamente nos tribunais.

Inquilino pode recusar arbitragem se o contrato tiver cláusula?

Não. A cláusula compromissória válida em contrato vincula ambas as partes. O inquilino que se recusar a participar pode ter sua revelia declarada pelo árbitro, que decidirá com base nos elementos disponíveis.

A Arbitralis atende conflitos de aluguel residencial e comercial?

Sim. A Arbitralis resolve conflitos de locação residencial, comercial e de imóveis de temporada, desde que haja cláusula arbitral ou compromisso arbitral assinado por ambas as partes.

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