Cláusula arbitral em contratos de locação: o processo no TJ-SP e o que a lei exige

A cláusula arbitral pode ser usada em contratos de locação, desde que seja escrita e, quando o contrato for de adesão, esteja em negrito ou em anexo, com assinatura ou visto específico do inquilino (Lei 9.307/1996, art. 4º, §§1º e 2º).

O ponto que mais gera disputa nos tribunais é a forma da cláusula, e não a possibilidade de usar arbitragem na locação.

Abaixo estão os dados de um processo de locação julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) em 2024, envolvendo um locatário, a locadora e a plataforma QuintoAndar, conferidos no site do tribunal, e o que a lei exige de quem redige a cláusula.

O caso no TJ-SP: o que o processo mostra

O locatário ajuizou ação no Foro Regional de Pinheiros, em São Paulo, contra a locadora e a QuintoAndar.

Em março de 2024, a 4ª Vara Cível julgou os pedidos procedentes: declarou inexigível um débito de R$ 8.440,00 ligado à locação, mandou retirar o nome do autor dos cadastros de inadimplentes e condenou as rés a pagar R$ 10.000,00 de indenização por danos morais.

As duas rés apelaram. A 27ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, com relatoria do desembargador Alfredo Attié, julgou a Apelação Cível 1008618-78.2023.8.26.0011 em 29/11/2024, por unanimidade. O resultado registrado foi:

• provimento ao recurso da locadora;
• recurso da QuintoAndar julgado prejudicado.

O acórdão foi publicado em 09/12/2024. Os embargos de declaração foram rejeitados em 31/01/2025, o recurso especial foi inadmitido pelo TJ-SP em 06/08/2025 e, depois de agravo ao Superior Tribunal de Justiça, os autos tiveram baixa definitiva em janeiro de 2026 (consulta processual do TJ-SP).

A Arbitralis não é parte nesse processo. O caso é analisado aqui como precedente sobre locação.

O que a lei exige da cláusula arbitral na locação

A arbitragem vale para direitos patrimoniais disponíveis (Lei 9.307/1996, art. 1º). Na locação, isso inclui aluguel e encargos em atraso, multas, danos ao imóvel e rescisão. A cláusula compromissória deve ser escrita, no contrato ou em documento que a ele se refira (art. 4º, §1º).

Muitos contratos de locação de imobiliárias e plataformas são modelos padronizados, ou seja, contratos de adesão.

Para eles, a cláusula "só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula" (art. 4º, §2º).

Quando a cláusula é válida e eficaz e o inquilino entra na Justiça mesmo assim, a outra parte alega a convenção de arbitragem na contestação, e o juiz extingue o processo sem resolver o mérito (CPC, arts. 337, X, e 485, VII).

O CDC se aplica à cláusula arbitral do aluguel?

O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que determine "a utilização compulsória de arbitragem" (CDC, art. 51, VII). A dúvida é se essa regra alcança a locação.

Pela jurisprudência do STJ, em regra o CDC não se aplica aos contratos regidos pela Lei do Inquilinato.

A relação entre o proprietário e a imobiliária que administra o imóvel, por outro lado, é tratada como de consumo. Os precedentes e as consequências para a cláusula estão no artigo o CDC se aplica ao contrato de locação?

Afastar o CDC não dispensa a forma do art. 4º, §2º. Contrato de adesão e relação de consumo são coisas diferentes, e o contrato padronizado de locação continua sujeito ao destaque e ao visto específico.

Cuidados para locadores e imobiliárias

Quem administra muitos contratos com o mesmo modelo deve revisar a cláusula uma vez e aplicá-la a toda a carteira. Os pontos que mais evitam discussão são:

1. Destaque e visto próprio: a cláusula em negrito ou em anexo, com campo de assinatura só para ela, inclusive na assinatura eletrônica.
2. Câmara identificada: nome correto da instituição e referência ao regulamento dela (Lei 9.307/1996, art. 5º).
3. Fiador incluído: o fiador também assina o trecho arbitral. Veja arbitragem com fiador no contrato de locação.
4. Comunicações definidas: e-mail e telefone das partes para convocações, o que facilita comprovar a ciência.
5. Ressalva para medidas judiciais: execução forçada e medidas de urgência continuam no Judiciário.

O passo a passo da cláusula, os conflitos de aluguel que podem ir à arbitragem e os limites no despejo estão no artigo sobre arbitragem em contratos de aluguel. As regras gerais da relação entre locador e inquilino estão no guia da Lei do Inquilinato.

Recebeu uma notificação de arbitragem ligada ao aluguel?

Se você é inquilino e recebeu uma comunicação de procedimento arbitral, o primeiro passo é localizar no contrato a cláusula compromissória e verificar se ela está destacada e se você a assinou em separado. O que fazer em seguida está na página recebi uma notificação.

Se você é locador e o problema é atraso, a cobrança costuma começar antes da arbitragem. O artigo sobre inquilino inadimplente mostra as etapas.

Antes de usar o próximo modelo de contrato

Faça três perguntas: a cláusula está destacada e tem assinatura própria? O fiador assinou esse trecho? O contrato traz e-mail e telefone para comunicações? Se alguma resposta for "não", ajuste o modelo antes das próximas locações.

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