Na cobrança de condomínio atrasado, o condomínio pode exigir a cota em aberto com correção monetária, juros e multa de até 2% (art. 1.336, §1º, do Código Civil).
Pelo CPC de 2015, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X): com a documentação em ordem, o condomínio pode ir direto à execução, sem precisar antes provar a dívida em uma ação de cobrança.
A arbitragem entra quando há controvérsia, como discussão sobre o valor, o rateio ou a validade de uma despesa, e desde que a convenção ou um compromisso entre as partes preveja esse caminho. A cobrança tem prazo: cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota.
O dever de pagar tem base direta no Código Civil. O condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diferente na convenção (art. 1.336, I).
O §1º do mesmo artigo define os encargos do atraso, na redação dada pela Lei 14.905/2024:
Textos que ainda aplicam juros fixos de 1% ao mês quando a convenção é omissa estão desatualizados. Para chegar ao valor correto, veja como calcular juros de mora e correção monetária em 2026.
A taxa condominial é tratada como obrigação propter rem: está ligada à unidade, e não apenas à pessoa do proprietário. Na prática, a dívida acompanha o imóvel quando ele muda de dono.
Há ainda uma consequência importante para o devedor. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família contra penhora, abre exceção para a cobrança de “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar” (art. 3º, IV). Por isso, em uma execução de cotas condominiais, até o imóvel em que o devedor mora pode ser penhorado.
O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema Repetitivo 949 (REsp 1.483.930/DF), que é de cinco anos o prazo para o condomínio cobrar taxas ordinárias ou extraordinárias, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. Cotas mais antigas que isso podem ser perdidas se o condomínio ficar parado.
O Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/2015) inclui entre os títulos executivos extrajudiciais “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, X).
Com isso, o condomínio pode propor a execução diretamente. O devedor é citado para pagar em três dias e, se não pagar, o oficial de justiça já parte para a penhora e a avaliação de bens (art. 829 do CPC).
A força do título depende da documentação. Antes de executar, reúna:
Uma notificação com o cálculo atualizado antes da execução abre espaço para o acordo e registra que o devedor foi avisado. O passo a passo está em notificação extrajudicial de dívida por inadimplência.
A cobrança eficaz segue uma progressão, do aviso amigável à solução formal:
| Etapa | O que envolve |
|---|---|
| Cobrança amigável | Lembrete e contato nos primeiros dias, com segunda via e opção de parcelamento |
| Notificação formal | Comunicação escrita com o cálculo atualizado, prazo para pagamento e prova de entrega |
| Acordo | Parcelamento formalizado por escrito, assinado pelo devedor |
| Execução judicial | Para a cota incontroversa e documentada (art. 784, X, do CPC) |
| Arbitragem | Para a cobrança com controvérsia, quando houver convenção de arbitragem |
A convivência pesa nessa escolha. O condômino inadimplente é um vizinho, que divide os espaços comuns e a rotina do prédio. Resolver cedo e com respeito preserva a relação, e a mediação pode ajudar quando o atraso vem acompanhado de outros conflitos.
Nem toda cobrança condominial é incontroversa. O condômino pode questionar o valor, a validade de uma despesa aprovada, o critério de rateio ou uma multa. Nesses casos, a execução tende a virar uma disputa longa, e a arbitragem oferece uma decisão vinculante por quem conhece a matéria.
O caminho arbitral depende de convenção de arbitragem: cláusula compromissória na convenção do condomínio ou compromisso arbitral assinado pelas partes depois do conflito. A sentença arbitral produz os mesmos efeitos de uma sentença judicial e, sendo condenatória, é título executivo (art. 31 da Lei 9.307/96).
Um limite precisa ficar claro: o árbitro decide, mas não penhora bens. Se o condômino não cumprir a sentença, o cumprimento forçado é pedido ao Judiciário. O funcionamento dessa fase está em como funciona a execução da sentença arbitral.
O Projeto de Lei 4.081/2021 altera o Código Civil e a Lei de Arbitragem para autorizar expressamente a cláusula compromissória nas convenções de condomínio. Ele foi aprovado na Câmara dos Deputados e remetido ao Senado em 15 de outubro de 2025.
Na consulta feita em 5 de outubro de 2026, seguia em tramitação no Senado, ainda sem votação final.
Enquanto o projeto não vira lei, a inclusão da cláusula na convenção merece cuidado na redação e na aprovação em assembleia. O histórico do projeto está em arbitragem em condomínios: o projeto aprovado na CCJ, e o guia sobre arbitragem em condomínio mostra outros conflitos em que ela se aplica.
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Quando a convenção prevê a arbitragem, a disputa pode seguir para a câmara da Arbitralis, com sentença em até 30 dias e custo fixo. Veja como funciona a arbitragem na Arbitralis e, para incluir a cláusula, como implementar a cláusula compromissória.
Para outros problemas do dia a dia do prédio, veja como resolver problemas condominiais.
Em qualquer cenário, acompanhe o prazo de cinco anos de cada cota. Cobrar cedo é o que evita perder as parcelas mais antigas.
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