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Os principais tipos de contrato de construção são a empreitada (a preço global ou por preço unitário, com ou sem materiais), a empreitada parcial, a construção por administração, a subempreitada e o contrato ligado à incorporação imobiliária. A diferença entre eles está em quem assume o risco de custo e de prazo da obra.
Essa escolha pesa porque obras reúnem várias partes, prazos longos, orçamentos que mudam e escopo que se altera no caminho. Quando algo sai do previsto, é o tipo de contrato e a redação das cláusulas que definem quem paga a diferença.
| Tipo | Como se paga | Quem assume o risco de custo | Conflito típico |
|---|---|---|---|
| Empreitada a preço global | Preço fechado pela obra | Principalmente o empreiteiro | Imprevistos e mudanças de projeto |
| Empreitada por preço unitário | Por unidade medida (m², m³, etapa) | Dividido: quantidades variam | Divergência nas medições |
| Empreitada parcial | Por etapa ou especialidade | Cada contratado na sua parte | Interface entre equipes e retrabalho |
| Administração (preço de custo) | Custo real mais taxa de administração | Principalmente o dono da obra | Prestação de contas e notas contestadas |
| Subempreitada | Definido entre empreiteiro e subcontratado | Empreiteiro perante o dono | Escopo, qualidade e pagamento |
| Incorporação imobiliária | Preço fixo ou reajustável por índice | Conforme o regime escolhido | Atraso na entrega e vícios construtivos |
O contratado executa a obra por um preço certo e total. Quando a obra segue um projeto aceito pelo dono, o empreiteiro não pode exigir acréscimo no preço por modificações, a não ser que elas resultem de instruções escritas do dono da obra (Código Civil, art. 619).
Há uma exceção: se o dono acompanhava a obra com frequência, não podia ignorar as mudanças e nunca protestou, ele deve pagar os acréscimos (art. 619, parágrafo único).
O caminho inverso também existe: se o preço do material ou da mão de obra cair mais de 10% do preço global, o dono pode pedir revisão (art. 620).
O conflito mais comum é o desequilíbrio entre o escopo contratado e os imprevistos: variação de material, adaptação de projeto, atraso por condições do terreno. Na versão “chave na mão” (turn-key), o contratado entrega a obra pronta para uso, o que amplia ainda mais o seu risco.
O preço é fixado por unidade de serviço, e o pagamento acompanha o que foi executado e medido. O Código Civil garante ao empreiteiro o direito de exigir pagamento na proporção da obra executada quando ela se divide em partes ou se determina por medida (art. 614).
A medição tem um efeito que muitos donos de obra desconhecem: o que foi medido presume-se aprovado se, em 30 dias, não forem apontados vícios ou defeitos (art. 614, §2º). Fiscalizar cada medição é a principal defesa do contratante nesse modelo.
O empreiteiro pode contribuir só com o trabalho (empreitada de lavor) ou com trabalho e materiais (empreitada mista). A obrigação de fornecer materiais não se presume: precisa estar na lei ou no contrato (art. 610, §1º).
A escolha muda a distribuição de riscos. Se o empreiteiro fornece os materiais, os riscos correm por conta dele até a entrega da obra (art. 611). Se fornece só a mão de obra, os riscos sem culpa dele ficam com o dono (art. 612).
Contrata-se apenas parte da obra: estrutura, instalações elétricas, revestimentos. Os conflitos mais frequentes envolvem a interface entre contratados diferentes, danos causados por uma equipe ao trabalho de outra e retrabalho por divergência de especificação técnica.
O dono da obra paga os custos reais mais uma taxa de administração ao construtor. Nas incorporações, a Lei 4.591/1964 chama esse regime de “a preço de custo” e exige que faturas e recibos sejam emitidos em nome do condomínio dos contratantes, com contribuições depositadas em contas em nome dele (art. 58).
A diferença para a empreitada está no risco. Na empreitada a preço fixo, o aumento de custo pesa sobre o empreiteiro; na administração, pesa sobre o dono, que em troca ganha transparência sobre os gastos. Por isso os conflitos nesse modelo giram em torno de prestação de contas e notas fiscais contestadas.
A empreiteira principal contrata uma empresa especializada para parte do serviço. Perante o dono da obra, quem responde continua sendo a empreiteira contratada. Conflitos sobre escopo, qualidade, prazo e pagamento entre empreiteira e subcontratada são comuns e, com frequência, o contrato entre elas não define como serão resolvidos.
Regulado pela Lei 4.591/1964, envolve incorporadora, compradores e, muitas vezes, construtora. Incorporação é a atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas para venda total ou parcial (art. 28, parágrafo único).
Quando a construção é feita por empreitada, ela pode ser a preço fixo ou reajustável por índices definidos previamente (art. 55). Os conflitos costumam envolver atraso na entrega, vícios construtivos, acabamento diferente do prometido e reajuste de preço.
Nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o empreiteiro que fornece materiais e execução responde por cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, tanto pelos materiais quanto pelo solo (art. 618). Esse prazo não pode ser reduzido no contrato.
Atenção ao prazo para agir: o dono da obra perde esse direito se não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito (art. 618, parágrafo único).
Nas contratações públicas, a Lei 14.133/2021 define regimes próprios de execução, como empreitada por preço unitário, empreitada por preço global, empreitada integral, contratação por tarefa, contratação integrada e semi-integrada (art. 6º, XXVIII a XXXIII).
A mesma lei permite conciliação, mediação, comitê de resolução de disputas (dispute board) e arbitragem em controvérsias sobre direitos patrimoniais disponíveis, como reequilíbrio econômico-financeiro e inadimplemento (art. 151). Nesses casos, a arbitragem é sempre de direito e observa o princípio da publicidade (art. 152).
As disputas de obra têm três características que favorecem a arbitragem:
A Lei 9.307/1996 se aplica aos contratos de construção que envolvam direitos patrimoniais disponíveis (art. 1º), o que cobre a maior parte dos conflitos do setor. Em obras longas, também vale conhecer o dispute board, comitê que acompanha o contrato e resolve divergências durante a execução.
A prevenção começa na redação. Uma cláusula compromissória clara, com câmara designada, regulamento aplicável e número de árbitros, torna a arbitragem disponível quando o conflito surgir, sem depender da concordância da outra parte naquele momento. O guia prático de cláusula arbitral em contratos mostra como redigi-la.
Muitos contratos de obra combinam etapas: primeiro negociação ou mediação, depois arbitragem. É a cláusula escalonada mediação-arbitragem, útil quando as partes querem preservar a relação durante a obra.
Para conflitos já existentes sem cláusula arbitral, as partes ainda podem firmar um compromisso arbitral, desde que ambas concordem (Lei 9.307/96, art. 9º).
Antes de qualquer procedimento, a notificação extrajudicial formaliza a cobrança, cria prova da tentativa de solução e constitui o devedor em mora quando a obrigação não tem data certa (Código Civil, art. 397, parágrafo único).
Se a disputa terminar no encerramento do contrato, veja o que a lei exige em cada caso no guia sobre rescisão de contrato. As regras gerais de validade e classificação dos contratos estão em o que é contrato e quais são seus tipos.
Use três perguntas como critério.
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