O que um corretor de imóveis faz? Funções, comissão e limites legais

O corretor de imóveis é o profissional habilitado e inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) que faz a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

Ele aproxima quem quer vender ou alugar de quem quer comprar ou alugar, conduz a negociação e pode opinar sobre preço e forma de comercialização (Lei 6.530/1978, art. 3º).

A remuneração do corretor é a comissão de corretagem, devida quando o negócio que ele intermediou se concretiza. Abaixo estão as funções do corretor na prática, quem pode exercer a profissão, como funciona a comissão e o que ele não pode fazer.

O que é um corretor

Corretor, em sentido geral, é quem se obriga a obter um ou mais negócios para outra pessoa, seguindo as instruções recebidas, sem ser empregado, mandatário ou prestador de serviços dela (Código Civil, art. 722). Existem corretores de seguros, de valores e de outros mercados.

Quando se fala em "quem vende imóveis", o nome correto é corretor de imóveis.

O corretor de imóveis tem profissão regulamentada: a Lei 6.530/1978 define quem pode exercê-la e o que compete a ela, e os conselhos federal (COFECI) e regionais (CRECI) fiscalizam a atividade (art. 5º).

O que faz um corretor de imóveis no dia a dia

A lei resume a função em intermediar negócios imobiliários e opinar sobre a comercialização. Na prática, isso se desdobra nestas tarefas:

• Captação: encontra imóveis para vender ou alugar e formaliza a autorização do proprietário por escrito, exigida para anunciar (Lei 6.530, art. 20, III).
• Opinião de preço: analisa o imóvel e o mercado da região para sugerir valor de venda ou de aluguel.
• Divulgação: anuncia o imóvel informando o número de inscrição no CRECI (art. 20, IV) e, em loteamento ou condomínio, o número do registro no Registro de Imóveis (art. 20, V).
• Atendimento e visitas: qualifica os interessados e acompanha as visitas.
• Negociação: leva propostas e contrapropostas entre as partes até um acordo sobre preço, prazo e condições.
• Informação sobre riscos: presta ao cliente os esclarecimentos sobre segurança ou risco do negócio, alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado (Código Civil, art. 723, parágrafo único).
• Acompanhamento até o fechamento: organiza a documentação das partes e do imóvel e acompanha a assinatura do contrato, da escritura ou do contrato de locação.

Como funciona o trabalho do corretor na venda e na locação

Na compra e venda

1. O proprietário contrata o corretor, com ou sem exclusividade, e assina a autorização de venda.
2. O corretor avalia o imóvel, sugere o preço e anuncia.
3. Os interessados visitam e fazem propostas, que o corretor negocia.
4. Fechado o acordo, reúnem-se as certidões e documentos, e as partes assinam o compromisso de compra e venda ou a escritura.
5. A propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).

Os documentos e conceitos dessa etapa, como matrícula, escritura e promessa de compra e venda, estão explicados em principais conceitos do direito imobiliário.

Na locação

O corretor busca o inquilino, apresenta o imóvel, analisa o cadastro do pretendente e do fiador e ajuda a fechar o contrato.

Na locação, a taxa de intermediação e as despesas com a análise de idoneidade do inquilino e do fiador são do locador (Lei 8.245/1991, art. 22, VII). As regras que valem durante o contrato estão no guia da Lei do Inquilinato.

Quando o proprietário quer alguém que cuide também da cobrança, dos reparos e da relação com o inquilino depois da assinatura, o serviço é de administração, tema de gestão imobiliária.

Quem pode ser corretor de imóveis

O exercício da profissão é permitido a quem tem o título de Técnico em Transações Imobiliárias (Lei 6.530, art. 2º). Além do título, o profissional precisa se inscrever no CRECI da região, conforme as regras fixadas por resolução do COFECI (art. 4º).

Antes de contratar, confira a inscrição do corretor no site do CRECI do seu estado. O número de inscrição também deve aparecer nos anúncios e impressos (art. 20, IV).

Corretor, corretora e imobiliária: qual a diferença

"Corretora de imóveis" pode significar a profissional mulher ou a empresa de corretagem. Na segunda acepção, ela tem os mesmos deveres e direitos do corretor pessoa física (art. 6º).

Comissão de corretagem: quando é devida e quem paga

O valor da comissão é o que estiver fixado em lei ou combinado entre as partes. Sem nenhum dos dois, é arbitrado conforme a natureza do negócio e os usos do local (Código Civil, art. 724).

O percentual varia conforme o tipo de negócio e a região, e o seguro é fixá-lo no contrato de corretagem ou na autorização de venda.

As regras do Código Civil que mais geram dúvida:

• Resultado útil: a comissão é devida quando o corretor consegue o resultado previsto, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (art. 725).
• Negócio direto: se as partes iniciam e concluem o negócio diretamente, sem o corretor, não há comissão. A exceção é a exclusividade combinada por escrito: aí o corretor recebe mesmo sem ter participado, salvo se ficar provado que ele foi inerte ou ocioso (art. 726).
• Corretor dispensado: se o dono do negócio dispensa o corretor e depois fecha o negócio como fruto do trabalho dele, a comissão continua devida (art. 727).
• Mais de um corretor: a comissão é dividida em partes iguais, salvo ajuste em contrário (art. 728).

Quem paga é quem contratou o corretor, conforme o contrato. Vale deixar por escrito o percentual, quem paga, em que momento e se há exclusividade e prazo.

Deveres do corretor e o que ele não pode fazer

O corretor deve executar a mediação com diligência e prudência e informar o cliente, por iniciativa própria, sobre o andamento do negócio (Código Civil, art. 723). Se deixar de prestar os esclarecimentos sobre riscos e fatores que possam influir no resultado, responde por perdas e danos (art. 723, parágrafo único).

A Lei 6.530 proíbe o corretor e a imobiliária de, entre outras condutas (art. 20):

• prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhes foram confiados;
• facilitar o exercício da profissão a quem não é inscrito;
• anunciar publicamente negócio sem autorização escrita;
• violar o sigilo profissional;
• negar prestação de contas ou recibo de valores e documentos recebidos.

As sanções vão de advertência e multa até a suspensão ou o cancelamento da inscrição, aplicadas pelo CRECI (art. 21).

O corretor também tem limites de função. Ele não é tabelião nem registrador, não aprova financiamento e não substitui o advogado: a análise jurídica de riscos mais complexos e a redação de contratos fora do padrão ficam com um profissional do direito.

Preciso de corretor para vender meu imóvel?

Não é obrigatório. O proprietário pode vender ou alugar o próprio imóvel diretamente, e o Código Civil prevê que, nesse caso, não há comissão (art. 726). O que a lei reserva ao corretor inscrito é a intermediação de negócios imobiliários de terceiros como profissão.

Contratar um corretor faz sentido quando o proprietário não tem tempo para anunciar e atender interessados, não conhece o preço de mercado ou quer apoio na negociação e na conferência de documentos.

Conflitos com corretor: como resolver

As disputas mais comuns envolvem cobrança de comissão depois de um negócio fechado diretamente, exclusividade não cumprida, informação omitida sobre o imóvel e divisão de comissão entre corretores. Em quase todas, o ponto de partida é o que foi combinado por escrito.

1. Reúna o contrato de corretagem ou a autorização de venda, as mensagens e as propostas trocadas.
2. Formalize a cobrança ou a contestação por notificação extrajudicial, com o valor e o fundamento.
3. Sem acordo direto, a conciliação ou a arbitragem, se houver cláusula no contrato, resolvem a disputa sem um processo judicial longo. Veja como funciona o juízo arbitral.
4. Faltas éticas, como anúncio sem autorização ou recusa em prestar contas, podem ser levadas ao CRECI.

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Perguntas frequentes

O corretor pode cobrar se o negócio não fechar?

Em regra, não: a comissão depende do resultado útil. Se as partes chegaram a um acordo pela intermediação dele e depois uma delas desistiu, a comissão é devida mesmo assim (Código Civil, art. 725).

Qual a função do corretor de imóveis numa locação?

Encontrar e qualificar o inquilino, negociar valor e condições e acompanhar a assinatura do contrato. A administração da locação depois disso é um serviço à parte, geralmente prestado por imobiliárias.

Corretor de imóveis pode avaliar imóvel?

A Lei 6.530 permite ao corretor opinar quanto à comercialização imobiliária (art. 3º), o que inclui sugerir preço de venda ou de aluguel. Avaliações técnicas exigidas em processos ou financiamentos seguem regras próprias de cada situação.

Antes de contratar um corretor

Três conferências evitam a maioria dos conflitos: a inscrição ativa no CRECI, um contrato escrito com percentual, prazo e regra de exclusividade, e a definição de quem paga a comissão. Com isso resolvido, o corretor trabalha com o mandato claro e as duas partes sabem o que esperar no fechamento.

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