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A locação de imóveis é, ao mesmo tempo, um dos negócios jurídicos mais frequentes no Brasil e um dos que mais geram litígios. Em um cenário onde a morosidade judicial e a insegurança contratual impactam diretamente a saúde financeira de locadores e investidores, a combinação entre fiança locatícia e arbitragem privada desponta como um modelo robusto, moderno e plenamente legal para garantir pagamentos e resolver conflitos com agilidade.
A fiança locatícia é uma garantia pessoal em que uma terceira pessoa (fiador) assegura o cumprimento das obrigações do locatário. Está prevista nos arts. 818 a 839 do Código Civil, sendo tradicionalmente aceita como forma de assegurar:
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seu art. 37, reconhece expressamente a fiança como uma das formas legais de garantia locatícia. É, ainda hoje, uma prática comum especialmente em contratos residenciais — sobretudo pela gratuidade da fiança, ao contrário do seguro, que exige pagamento mensal ou anual.
O seguro fiança locatícia tem apresentado forte crescimento no Brasil nos últimos anos, tornando-se uma alternativa cada vez mais comum às garantias tradicionais de aluguel. Após mudanças regulatórias em 2020, o segmento deu um salto significativo: entre janeiro e novembro de 2020 foram arrecadados R$ 813 milhões em prêmios – um crescimento de 75,6% em relação ao mesmo período de 2019. Esse pico deve-se em parte à Circular SUSEP 587/2019 (vigente a partir de mar/2020), que passou a exigir apólices com vigência igual à do contrato de locação, aumentando o volume de prêmios emitidos por contrato. Desde então, o mercado manteve tendência ascendente, impulsionado pela maior demanda por garantias seguras e ágeis em contratos de aluguel.
Dados anuais de arrecadação e crescimento do seguro fiança indicam a expansão constante do produto:
Diversos fatores explicam essas tendências. A adequação regulatória promovida pela SUSEP aumentou a transparência e alinhou as apólices às necessidades dos contratos de locação. Além disso, o contexto econômico recente – com alta no custo dos aluguéis e maior rigor na seleção de inquilinos – gerou demanda por garantias mais seguras. Especialistas destacam que o produto substitui com vantagem modalidades tradicionais: “o seguro fiança elimina a figura do fiador e funciona como uma caução, simplificando o processo de locação, reduzindo a burocracia e evitando o constrangimento de buscar fiador, além de não imobilizar recursos do inquilino em um depósito”. Esses benefícios tornaram o seguro fiança uma das modalidades de garantia que mais cresce nos contratos de aluguel, atendendo tanto proprietários quanto locatários com agilidade e segurança.
Em 2012, uma pesquisa do Secovi-SP mostrava que o seguro fiança já representava cerca de 20,5% das garantias locatícias, contra 48% de fiador e 31,5% de caução. Desde então, essa fatia vem crescendo de forma expressiva, especialmente nas grandes cidades, refletindo a preferência cada vez maior de proprietários e imobiliárias pelo seguro fiança como garantia de aluguel. Atualmente, nas locações residenciais, o produto é amplamente utilizado em imóveis de médio e alto padrão, pois elimina a necessidade de fiador (cada vez mais difícil de conseguir) e dá proteção financeira real ao proprietário. Inquilinos também se beneficiam – ganham rapidez na aprovação do cadastro e não precisam imobilizar dinheiro em depósitos –, o que tornou o seguro fiança uma opção atrativa em substituição à caução convencional. Não por acaso, contratos garantidos por fiador tornaram-se “raros” em certos mercados, segundo o Secovi-SP, devido à mobilidade das pessoas e às dificuldades para atender aos requisitos de um fiador tradicional. Da mesma forma, a caução (depósito antecipado de alugueis) praticamente deixou de ser aceita por muitas imobiliárias, restando apenas em contratos antigos – um sinal da preferência do setor pelas apólices de seguro.
No âmbito das locações comerciais, a expansão do seguro fiança também é notória. Empresas locatárias encontram na apólice uma alternativa menos onerosa que a fiança bancária (não consome limite de crédito) e mais prática que envolvimento de sócios como fiadores. A contratação é facilitada para escritórios, lojas e especialmente para operações como shopping centers, onde o seguro pode incluir coberturas específicas.
Por exemplo, há apólices com garantias personalizadas para locações comerciais, cobrindo obrigações como taxa de promoção e propaganda ou equipamentos de ar-condicionado (itens típicos de contratos em shoppings). Isso evidencia a flexibilidade do seguro fiança em atender tanto locações residenciais quanto comerciais, adaptando-se às particularidades de cada contrato.
Em síntese, o produto ganhou espaço em praticamente todos os segmentos de locação imobiliária – dos apartamentos urbanos aos grandes estabelecimentos comerciais – ao oferecer uma combinação de agilidade, menor burocracia e proteção abrangente que supera as garantias tradicionais em diversos aspectos.
O crescimento do seguro fiança se reflete não apenas nos valores de prêmios, mas também no aumento do número de apólices emitidas e na evolução do mercado concorrencial. Com mais contratos de aluguel optando pelo seguro, a base de apólices em vigor atingiu patamares inéditos (estimada na casa de centenas de milhares de contratos ativos em 2024, considerando o volume de prêmios e o valor médio dos aluguéis). Esse volume ascendente atraiu a entrada e expansão de seguradoras especializadas no ramo. Historicamente, a Porto Seguro foi pioneira e líder dominante nesse segmento, tendo lançado um dos primeiros produtos de fiança locatícia (o Porto Seguro Aluguel) e conquistado ampla distribuição via imobiliárias.
Nos últimos anos, porém, outras seguradoras ganharam espaço: a mineira Pottencial Seguradora despontou como vice-líder nacional desde 2018, crescendo quase o dobro do ritmo do mercado e alcançando cerca de 18,14% de market share em 2022.
A Porto Seguro segue como líder de mercado (participação majoritária), enquanto a Pottencial e algumas outras companhias dividem o restante – indicando uma concentração moderada, porém com tendência de diversificação.
Essa participação de mercado tem sido impulsionada pela capacidade das seguradoras em inovar e adaptar o produto. A Pottencial, por exemplo, credita seu avanço a melhorias nas condições e coberturas, bem como ao efeito positivo das normas da SUSEP que garantiram apólices vigentes por todo o prazo do contrato. Outras grandes seguradoras gerais (como Zurich, Sompo, Liberty, entre outras) também operam no ramo, embora com fatias menores, muitas vezes ofertando seguro fiança como parte de pacotes ou parcerias com imobiliárias regionais.
Enquanto isso, confederações e federações do setor (CNseg/FenSeg) promovem o produto – em 2024 foi lançada uma cartilha explicativa justamente por conta do crescimento acelerado e da popularização da fiança locatícia. Esse movimento educativo sugere expectativas de expansão contínua e de maior competição entre seguradoras, o que pode beneficiar consumidores via melhores preços e serviços. Em resumo, o volume de apólices em vigor atingiu níveis recordes e o mercado, embora liderado por poucos players tradicionais, vem se expandindo e se consolidando com novos entrantes e soluções, acompanhando a alta demanda por seguro fiança no país.
Apesar do cenário positivo de crescimento, as seguradoras que atuam em seguro fiança locatícia enfrentam riscos significativos inerentes a esse negócio, que precisam ser gerenciados com cuidado:
A principal exposição é ao calote dos inquilinos nos contratos de aluguel garantidos. Em caso de inadimplência, a seguradora deve indenizar o proprietário pelos aluguéis e encargos não pagos – ou seja, assume o papel de “fiador financeiro”. Se a economia entra em crise ou o desemprego sobe, a inadimplência tende a aumentar e pode causar picos de sinistralidade.
Por exemplo, com os aluguéis em alta de dois dígitos recentemente, acendeu-se um alerta para aumento de atrasos: em São Paulo, 85% das ações de despejo são motivadas por falta de pagamento de aluguel. Esse dado mostra o potencial volume de sinistros que as seguradoras podem ter de arcar.
Embora as empresas filtrem os riscos (análise de crédito do locatário, exigência de comprovação de renda, etc.), eventos sistêmicos como recessões ou mesmo reajustes excessivos de aluguel (indexados à inflação) podem levar a ondas de sinistros acima do previsto. Além disso, a recuperação dos valores pagos (regresso contra o inquilino inadimplente) muitas vezes é difícil – devedores sem patrimônio ou longa tramitação judicial – o que significa prejuízo efetivo para a seguradora.
Diversos conflitos podem surgir ao longo da vigência das apólices de fiança, gerando litígios entre as partes. Um ponto de atrito comum é a recusa da seguradora em indenizar determinado sinistro, alegando descumprimento de condições ou falta de comprovação da inadimplência – situação que pode levar o locador (beneficiário) a acionar judicialmente a seguradora. Outras disputas frequentes envolvem coberturas adicionais: por exemplo, se danos ao imóvel ou pintura estão ou não cobertos, ou se a multa por rescisão antecipada deve ser paga – divergências decorrentes de cláusulas não claras no contrato. Há casos de desentendimento sobre a renovação da apólice durante a locação (se o contrato de aluguel é prorrogado e o seguro expirou) e até sobre quem deve arcar com o prêmio anual (locador ou locatário). Esses litígios podem acabar nos tribunais, implicando custos jurídicos e demora na resolução.
Para as seguradoras, além do custo financeiro, há o risco de imagem e de criação de jurisprudência desfavorável (por exemplo, decisões judiciais que obriguem o pagamento em situações não previstas originalmente na apólice, ampliando a responsabilidade do seguro).
Assim, a gestão de contencioso é um desafio importante: contratos bem desenhados, comunicação clara das coberturas e um processo ágil de sinistros ajudam a mitigar, mas não eliminam, o risco de litígio.
O segmento de seguro fiança é diretamente influenciado pelo arcabouço legal dos mercados de seguros e de locação. Mudanças regulatórias podem ter impacto significativo na operação das seguradoras. A SUSEP periodicamente emite normas — como a Circular 587/2019 e a atual 671/2022 — que definem regras do produto (vigência da apólice, informações obrigatórias, etc.). Em geral, tais mudanças recentes visaram fortalecer e dar transparência ao mercado, porém exigem adaptações operacionais das companhias.
Além disso, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece limites: por exemplo, proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia simultaneamente. Se um locador descumprir isso (exigindo caução e seguro, por exemplo), pode haver invalidação da garantia – situação que afetaria a seguradora potencialmente envolvida. Outro aspecto legal é o caráter de contrato de adesão e de consumo do seguro: cláusulas abusivas podem ser invalidadas judicialmente com base no CDC, e órgãos de defesa do consumidor podem impor sanções se entenderem que há desequilíbrio. As seguradoras também ficam atentas a projetos de lei que alterem as garantias locatícias (por exemplo, incentivos a títulos de capitalização ou fianças bancárias) e à nova Lei dos Contratos de Seguro aprovada em 2024, que promete modernizar as relações securitárias.
Qualquer mudança abrupta nas regras do jogo – seja aumentando exigências de capital, limites de preço, ou direitos dos segurados – configura um risco regulatório. Em suma, embora o ambiente regulatório recente tenha sido favorável (promovendo confiança no produto, segundo a própria SUSEP), as companhias precisam monitorar e se adequar às evoluções legais para evitar não-conformidades e riscos jurídicos.
Com o amadurecimento do mercado imobiliário, as relações tornaram-se mais profissionais. Nesse contexto, o seguro fiança passou a ser preferido por imobiliárias e grandes locadores, oferecendo:
O produto é amparado pela Lei do Inquilinato, no mesmo art. 37, e vem sendo fomentado por seguradoras, proptechs e fintechs. Em 2024, segundo a CNseg, o volume de indenizações do setor superou R$ 200 bilhões, com destaque para ramos habitacional e locatício.
O problema? Mesmo com seguro, o conflito ainda precisa ser resolvido — e, na ausência de cláusula arbitral, o Judiciário permanece como via única para discussões sobre inadimplemento, interpretação de cláusulas, extensão da cobertura ou reembolsos.
Diante dos riscos de litígio e morosidade do Judiciário, a arbitragem surge como um mecanismo capaz de favorecer o crescimento sustentável do seguro fiança no Brasil. A incorporação de cláusulas compromissórias nos contratos de locação e/ou nas apólices de seguro pode trazer diversos benefícios que aumentam a atratividade e a segurança desse segmento:
Diferentemente da via judicial, em que decisões podem variar e se arrastar por diferentes instâncias, a arbitragem permite escolher especialistas em direito imobiliário e securitário para julgarem o caso. Isso tende a gerar decisões mais técnicas e coerentes com a natureza do contrato, dando maior segurança jurídica às partes. Por exemplo, conflitos sobre inadimplência ou cobertura serão decididos por árbitros conhecedores da Lei do Inquilinato e práticas de seguro, reduzindo surpresas. Além disso, a sentença arbitral é definitiva (sem apelações infinitas) e tem força de decisão judicial, podendo ser executada caso não seja cumprida espontaneamente. Essa previsibilidade de resultado e cumprimento reforça a confiança de seguradoras e locadores no acordo de seguro fiança.
Embora a arbitragem envolva custos com árbitros e instituição arbitral, ela pode, em muitos casos, ser mais econômica do que um longo processo judicial. A resolução mais célere evita anos de despesas com advogados e custas processuais. Para as seguradoras, isso representa economia significativa, especialmente quando há múltiplos casos de inadimplência a tratar. A arbitragem também desonera o Judiciário e simplifica procedimentos – é possível conduzir tudo de forma digital e sem formalidades excessivas. Iniciativas como câmaras privadas especializadas (p.ex. em arbitragens de locação) conseguem conduzir todo o processo online, desde notificações extrajudiciais de cobrança até audiências virtuais, agilizando a cobrança e a solução do litígio.
Com menos burocracia, os prazos de indenização aos locadores podem ser encurtados: ao invés de esperar uma sentença judicial após anos, o locador obtém uma decisão arbitral definitiva em poucos meses, permitindo que a seguradora pague a indenização mais rapidamente. Esse cenário de resolução rápida e menos custosa favorece tanto o cliente (que recebe logo o que tem direito) quanto a seguradora (que encerra o caso com menor despesa), melhorando a relação custo-benefício do produto seguro fiança.
Tempo é um fator crítico nesse ramo – um processo judicial de despejo ou cobrança pode levar anos, enquanto a necessidade do proprietário (renda do aluguel) é imediata. A arbitragem encurta prazos drasticamente. As partes podem pactuar, por contrato, que qualquer litígio relativo à locação e à garantia será resolvido em arbitragem em, digamos, 60 ou 90 dias. De fato, empresas especializadas promovem arbitragens “expresso” em matéria locatícia, com procedimentos sumários. Conforme sugerido por consultores, incluir uma cláusula arbitral no contrato de locação prevendo que “todo conflito relacionado ao contrato e às garantias será resolvido por arbitragem, de forma rápida e confidencial” traz grande vantagem.
Ao surgir um atraso de aluguel, por exemplo, pode-se primeiro enviar uma notificação extrajudicial ao inquilino (documentando o descumprimento) e, não havendo pagamento, acionar imediatamente a câmara arbitral. Em pouco tempo, obtém-se uma decisão condenando o inquilino ao pagamento dos alugueis em aberto e autorizando despejo, se essa questão for incluída na arbitragem. Com tal decisão em mãos, a seguradora ganha base sólida para ressarcir o locador e, posteriormente, cobrar o inquilino inadimplente. Portanto, a agilidade do procedimento arbitral minimiza perdas: o locador é indenizado mais cedo, mitigando seus prejuízos, e a seguradora reduz seu risco de acumular muitos meses de aluguel atrasado a pagar. Esse ciclo mais curto contribui para a sustentabilidade do negócio, pois evita sinistros inflados pelo tempo e melhora a experiência dos usuários do seguro.
Em síntese, a arbitragem pode atuar como propulsora do crescimento no segmento de seguro fiança ao atacar justamente pontos sensíveis que preocupam seguradoras e clientes.
Com mais previsibilidade, custos controlados e soluções rápidas, espera-se um ambiente de maior confiança para todos os envolvidos. Seguradoras tendem a se sentir mais confortáveis em expandir a oferta do produto se souberem que eventuais disputas serão resolvidas de modo eficiente, reduzindo perdas com inadimplência e longos litígios. Locadores, por sua vez, percebem o seguro fiança não apenas como uma garantia de pagamento, mas também como uma garantia de tempo, sabendo que problemas serão solucionados em meses e não anos.
Até os inquilinos podem ser beneficiados indiretamente – com procedimentos mais ágeis, evitam-se longas pendências e negociações podem ocorrer mais rapidamente em instâncias arbitrais ou mesmo via mediação ligada à arbitragem. Dessa forma, ao trazer segurança jurídica e celeridade, a arbitragem adiciona valor ao seguro fiança, aumentando sua atratividade e impulsionando o crescimento desse mercado no Brasil, num ciclo virtuoso de confiança e eficiência.
A arbitragem pode ser adotada mesmo em contratos de adesão, como os utilizados por imobiliárias, desde que a cláusula compromissória esteja redigida em destaque e o aderente tenha liberdade para compreender e aceitar seu conteúdo.
Essa orientação foi firmada pelo STJ no REsp 1.297.974/PR, consolidando entendimento de que:
A arbitragem não substitui a fiança, mas a completa com um mecanismo célere de resolução do conflito. Seja com um fiador físico ou uma seguradora, o processo tradicional de cobrança (Judiciário) é demorado, custoso e incerto.
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A fiança locatícia seguirá existindo, mas precisa ser reconfigurada à luz da tecnologia, da eficiência jurídica e da maturidade contratual. Integrar garantia financeira (como o seguro) com resolução privada de conflitos (arbitragem) não é apenas uma opção — é um diferencial competitivo e uma resposta à morosidade judicial que trava o mercado.
A Arbitralis oferece essa solução de ponta a ponta. Com tecnologia própria, cláusulas modeladas e decisões rápidas, atua como parceira de imobiliárias, incorporadoras, plataformas de aluguel e seguradoras.
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