Arbitragem para ação de despejo: quando compensa e quais são os limites

A arbitragem pode ser usada no lugar da ação de despejo judicial quando o contrato de locação tem cláusula compromissória válida, ou quando locador e inquilino assinam um compromisso arbitral depois que o conflito surge. O árbitro decide a cobrança, a rescisão do contrato e o prazo para a devolução do imóvel.

O limite está na desocupação forçada. Se o inquilino não sai no prazo, a sentença arbitral é levada ao juiz, porque o árbitro não tem poder de polícia.

Como a sentença funciona e o que os tribunais já decidiram está explicado em despejo na arbitragem: o que o árbitro decide e como a desocupação acontece.

Quando a arbitragem compensa num despejo

A via arbitral tende a valer a pena quando estas condições aparecem juntas:

• Cláusula válida no contrato. Em contrato de adesão, a cláusula precisa estar em negrito ou em documento anexo, com assinatura ou visto específico (art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/1996).
• Conflito centrado em dinheiro e rescisão. Aluguéis atrasados, encargos, multa e danos ao imóvel são direitos patrimoniais disponíveis, que o árbitro pode julgar (art. 1º).
• Contrato com garantia. Com fiador, caução ou seguro-fiança, o despejo judicial por falta de pagamento não tem a liminar de 15 dias do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991, e a decisão só vem na sentença.
• Inquilino localizável. E-mail e telefone no contrato permitem comprovar a citação, o que protege a sentença de pedido de anulação.

O caminho judicial costuma ser melhor quando o contrato não tem nenhuma garantia. Nesse caso, a lei admite liminar de desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis, e o rito está no guia da ação de despejo passo a passo.

Há ainda um ponto de jurisprudência a considerar. No REsp 1.481.644/SP, julgado em 2021, a Quarta Turma do STJ entendeu que compete ao juiz togado julgar a ação de despejo, mesmo havendo cláusula compromissória. Tribunais estaduais, por outro lado, vêm dando cumprimento a sentenças arbitrais que determinam a desocupação.

Perguntas frequentes sobre arbitragem em ação de despejo

É possível usar arbitragem para resolver conflito de despejo sem ir ao Judiciário?

Em parte. Com cláusula compromissória no contrato de locação, o árbitro julga o descumprimento e profere sentença que, se condenatória, vale como título executivo (art. 31 da Lei 9.307/1996). Se o inquilino paga ou sai no prazo, o caso termina sem juiz. Quem administra imóveis alugados pode aprofundar o tema da arbitragem para despejo e cobrança de aluguel e entender como cada caso é conduzido.

Se não sai, a retirada forçada depende do Judiciário, no cumprimento da sentença, porque medidas de força exigem o poder coercitivo do Estado.

Quanto tempo leva um despejo por arbitragem comparado ao processo judicial?

Na Arbitralis, a sentença arbitral sai em até 30 dias, com procedimento 100% online. Se for preciso executar a desocupação, soma-se o tempo do cumprimento de sentença, que varia conforme a comarca.

No Judiciário, a duração depende de haver liminar, de a citação dar certo e de o inquilino contestar. O TJSP já reafirmou a força da sentença arbitral em ação de despejo; o caso foi detalhado na ArbiNews #38.

A arbitragem funciona para despejo por falta de pagamento e também por infração contratual?

Sim. A Lei do Inquilinato permite desfazer a locação por infração legal ou contratual e por falta de pagamento do aluguel e dos encargos (art. 9º, II e III). Os dois fundamentos envolvem direitos patrimoniais disponíveis e podem ser julgados na arbitragem.

Entram aí o uso irregular do imóvel e a sublocação sem consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). O árbitro analisa o contrato e as provas e decide sem recurso; a sentença só pode ser anulada nas hipóteses do art. 32 da Lei 9.307/1996.

Como incluir cláusula arbitral em um contrato de locação?

A cláusula deve ser escrita e indicar a câmara que vai administrar a arbitragem. Em contratos padronizados de imobiliária, siga a forma do art. 4º, § 2º, e colha também a assinatura do fiador nesse trecho.

O passo a passo e um exemplo de redação estão em arbitragem em contratos de aluguel, e a Arbitralis orienta a implementação da cláusula arbitral nos contratos.

Antes de decidir

Comece pelo contrato: veja se há cláusula arbitral destacada e assinada, que garantia foi dada e se existe prova de que o inquilino foi cobrado. Se a fase ainda é de cobrança, o roteiro de o que fazer com o inquilino inadimplente antes da Justiça ajuda a organizar as provas.

Com a cláusula em ordem, a Arbitralis para imobiliárias reúne notificação, acordo e arbitragem, com custo fixo e sentença em até 30 dias.

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