Como a arbitragem pode transformar a gestão da inadimplência no mercado de locação

A inadimplência sempre foi um dos maiores desafios do mercado imobiliário. Processos longos, altos custos e a dificuldade de retomar imóveis de forma ágil comprometem o fluxo financeiro de imobiliárias, garantidoras e proprietários. Nesse cenário, a arbitragem surge como uma alternativa cada vez mais estratégica para lidar com ações de despejo e conflitos contratuais.

Esse foi o tema da live realizada na última sexta-feira, dia 6 de fevereiro, que reuniu Katsuren Machado, CRO da Arbitralis, e Rodrigo Werneck, CMO da CredAluga. A conversa trouxe dados concretos, experiências práticas e uma visão clara de como a arbitragem pode revolucionar a gestão da inadimplência no mercado de locação.

Um mercado em constante evolução

Segundo Rodrigo Werneck, o mercado imobiliário passa por ciclos contínuos de transformação. Assim como a assinatura eletrônica se consolidou rapidamente durante a pandemia, a arbitragem tende a seguir o mesmo caminho.

A CredAluga, a partir de testes internos e da observação do mercado, decidiu evoluir seus contratos e introduzir a arbitragem como estratégia para lidar com situações de despejo. A proposta é simples: enfrentar um problema estrutural do setor com uma solução mais eficiente, moderna e alinhada à realidade atual.

Apesar de alguma resistência inicial, comum a qualquer inovação jurídica, a arbitragem já se mostra madura, funcional e plenamente integrada ao ordenamento jurídico brasileiro.

Arbitragem: um instituto consolidado no Brasil

Katsuren Machado lembrou que a Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996) está em vigor há quase 30 anos. Como toda legislação inovadora, enfrentou questionamentos no início, mas hoje conta com ampla aceitação do Judiciário e crescente adoção por empresas de todos os setores.

A arbitragem é aplicável a direitos patrimoniais disponíveis, ou seja, conflitos que envolvem valores e contratos. No mercado imobiliário, isso inclui aluguéis, garantias, multas e, principalmente, ações de despejo. Em um Judiciário cada vez mais sobrecarregado, a arbitragem se apresenta como uma solução capaz de devolver previsibilidade às operações comerciais.

Além disso, taxas judiciais elevadas e prazos excessivos tornam muitas demandas economicamente inviáveis no Judiciário tradicional — um problema que a arbitragem ajuda a resolver.

‍O impacto da inadimplência e o desafio dos despejos

Rodrigo Werneck destacou que as ações de despejo são um dos maiores gargalos do mercado de locação. A permanência prolongada do inquilino inadimplente no imóvel gera prejuízos significativos, onera garantias e amplia o risco financeiro das operações.

Nesse contexto, a experiência da Arbitralis é reveladora. Com mais de 20 mil casos tratados, a câmara arbitral demonstra que, desde que haja cláusula arbitral válida no contrato, é possível reduzir drasticamente o tempo de resolução desses conflitos.

Agilidade, menor desgaste e alto índice de cumprimento voluntário

De acordo com Katsuren Machado, a arbitragem permite acelerar o processo de despejo e reduzir o desgaste entre as partes. Um dos dados mais relevantes apresentados na live foi o índice de 70% de cumprimento voluntário das sentenças arbitrais. Ou seja, em grande parte dos casos, o inquilino deixa o imóvel espontaneamente após a decisão.

Quando isso não ocorre, a sentença arbitral, que tem caráter vinculante e é um título executivo, pode ser levada ao Judiciário apenas para execução, o que acontece de forma muito mais rápida.

Na arbitragem digital, a sentença pode ser proferida em cerca de 30 dias, um contraste expressivo com os mais de 700 dias que uma ação judicial de despejo pode levar.

Contratos claros são o ponto de partida

Um dos pontos centrais da conversa foi a importância de contratos bem estruturados. Rodrigo Werneck explicou que a CredAluga passou a trabalhar com um anexo específico sobre arbitragem, garantindo que o locatário reconheça expressamente a cláusula e não possa alegar desconhecimento.

Esse cuidado está alinhado com a própria Lei de Arbitragem, que exige destaque específico para a cláusula compromissória. Segundo Katsuren, essa transparência desde o início elimina riscos de questionamentos futuros e fortalece a segurança jurídica do procedimento.

Notificações eficientes e processo 100% digital

Outro diferencial da arbitragem digital está na comunicação. As notificações são feitas por e-mail, WhatsApp e, quando necessário, pelos Correios, sempre com rastreabilidade e comprovação de ciência.

A Arbitralis nasceu com um modelo totalmente digital, o que permite centralizar toda a comunicação em uma única plataforma, reduzir fricções e tornar a experiência mais simples e menos desgastante para todos os envolvidos.

Arbitragem também é consenso, não só decisão

Um ponto importante é que a arbitragem incentiva a resolução consensual dos conflitos. Acordos podem ser firmados a qualquer momento do procedimento e, quando homologados na arbitragem, ganham força jurídica, aumentando as chances de cumprimento.

A mensagem central da live foi clara: a arbitragem não é apenas uma alternativa jurídica, mas uma estratégia de negócio. Ela reduz prazos, diminui custos, preserva relações e devolve previsibilidade ao mercado de locação.

Assim como outras inovações que hoje são padrão no setor, a arbitragem caminha para se tornar parte essencial da gestão da inadimplência, uma evolução necessária para um mercado que não pode mais esperar anos por uma solução.

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