Locação por Temporada: Como Funciona, Riscos e Como Evitar Conflitos

Aluguel por temporada: o que é, o que diz a lei e como evitar conflitos

Aluguel por temporada é a locação de um imóvel para residência temporária, por no máximo 90 dias, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do próprio locatário ou qualquer outra necessidade que dure um tempo determinado.

Ele está previsto nos arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), pode envolver imóvel mobiliado ou não, e tem regras próprias: o locador pode cobrar todo o valor adiantado e, se o locatário não sair no fim, consegue liminar de desocupação em 15 dias.

O que diz a lei sobre aluguel por temporada

Prazo máximo de 90 dias

O contrato de temporada é aquele "contratado por prazo não superior a noventa dias" (art. 48). Um contrato assinado por prazo maior não é de temporada, mesmo que tenha esse nome, e passa a seguir as regras da locação residencial comum. Por isso o período deve constar do contrato com data de entrada e de saída.

Imóvel mobiliado exige inventário

Se o imóvel for alugado com móveis, o contrato precisa descrever obrigatoriamente os móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único). Esse inventário, de preferência com fotos, é a principal prova em uma discussão sobre danos na saída.

Pagamento antecipado e garantias

Na locação comum, o locador não pode exigir aluguel adiantado. A temporada é uma das exceções (art. 20): o locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e ainda exigir uma das garantias do art. 37, como caução, fiança ou seguro fiança, para cobrir as demais obrigações do contrato (art. 49).

A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel; o funcionamento dela está explicado em caução de aluguel.

O que acontece se o locatário não sair no fim

Aqui está a principal vantagem da temporada para o proprietário. Se a ação de despejo for proposta em até 30 dias depois do vencimento do contrato, o juiz concede liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, III).

O prazo pesa. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por tempo indeterminado.

A partir daí o pagamento antecipado deixa de ser exigível e o locador só pode encerrar o contrato depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do art. 47, como uso próprio (art. 50). Ou seja, quem não reage no primeiro mês transforma um aluguel de temporada em locação residencial comum.

Aluguel por temporada ou locação residencial comum

Para as regras gerais que valem para os dois tipos, veja o guia da Lei do Inquilinato.
Nesse ponto, entender o impacto da Lei do Inquilinato nos contratos de locação ajuda a separar o que vale para a temporada e para a locação comum.

Aluguel por temporada em aplicativos

Plataformas como Airbnb e Booking popularizaram estadias curtas de poucos dias. O enquadramento jurídico dessas estadias, como locação por temporada ou como hospedagem, é discutido nos tribunais, e as regras do condomínio pesam: convenções e regimentos internos podem restringir esse uso em prédios residenciais.

Antes de anunciar, o proprietário deve ler a convenção do condomínio e verificar se há decisão da assembleia sobre o assunto.

O que colocar no contrato de aluguel por temporada

• datas exatas de entrada e saída, sem ultrapassar 90 dias;
• finalidade da locação (lazer, curso, tratamento, obra);
• valor total, encargos incluídos e forma de pagamento;
• inventário dos móveis e utensílios, com fotos, e vistoria de entrada e saída;
• número máximo de ocupantes e regras do condomínio;
• garantia escolhida e condições de devolução da caução;
• multa por atraso na devolução das chaves;
• cláusula compromissória, se as partes quiserem resolver conflitos por arbitragem.

Os cuidados gerais de redação estão em contrato de aluguel: regras e proteção.

Conflitos mais comuns e como resolver

Os problemas se repetem: danos a móveis ou ao imóvel, cobrança de valores extras, caução não devolvida e locatário que não sai na data combinada. O caminho depende do tipo de conflito.

• Danos e valores em aberto: comece por uma notificação formal com o inventário, as fotos e o cálculo do valor. Ela documenta a cobrança e, muitas vezes, basta para um acordo. O guia de notificação extrajudicial em imóvel mostra como fazer.
  
• Locatário que não sai: notifique imediatamente e, se ele não sair, entre com a ação dentro dos 30 dias para ter direito à liminar. As alternativas para essa situação estão em desocupação de imóvel.
  
• Contrato com cláusula arbitral: o conflito vai para um árbitro, e a sentença arbitral tem os mesmos efeitos de uma sentença judicial (Lei 9.307/96, art. 31). Na Arbitralis, a sentença sai em até 30 dias, com custo fixo e processo 100% online. Se a decisão não for cumprida, ela é executada no Judiciário. Em contratos de adesão, a cláusula precisa estar em negrito ou em documento anexo, com assinatura específica (art. 4º, §2º).
  

Quando a temporada é o contrato certo

O aluguel por temporada funciona bem quando a necessidade do locatário tem data para acabar e o proprietário quer flexibilidade para usar ou alugar de novo o imóvel.

O ponto de atenção é o calendário: o contrato não pode passar de 90 dias, e o locador precisa reagir em até 30 dias após o fim se o locatário não sair. Quem controla essas duas datas mantém as vantagens da temporada.

Quem deixa passar, entra nas regras da locação comum sem ter escolhido isso.

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