Caução de aluguel: como funciona e o que acontece no despejo

Caução de aluguel: como funciona e o que acontece no despejo

Quanto pode ser cobrado de caução, onde esse dinheiro fica, quando ele volta para o inquilino e por que ter caução no contrato muda o caminho de um despejo por falta de pagamento.

Caução de aluguel é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite ao locador exigir para se proteger contra inadimplência e danos ao imóvel. Quando é feita em dinheiro, ela tem teto legal: três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino. O que quase ninguém percebe é que a escolha da caução tem um efeito colateral processual — ela fecha a porta de entrada mais rápida da ação de despejo por falta de pagamento. Este artigo explica as duas pontas.

O que é a caução em contrato de locação

A Lei 8.245/91 lista, no artigo 37, as modalidades de garantia locatícia que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A caução é a mais direta das quatro — o inquilino entrega um valor ou um bem, e ele fica retido como lastro até o fim do contrato.

Ela não é pagamento antecipado de aluguel. É garantia: o valor permanece parado, vinculado ao contrato, e só é usado se houver débito ou dano ao imóvel na devolução das chaves. Se nada disso ocorrer, volta integralmente para quem depositou.

As três formas de caução previstas na lei

O artigo 38 admite a caução em bens móveis, em bens imóveis e em dinheiro — cada uma com uma formalidade diferente, e é aí que a maioria dos contratos falha.

O teto de três meses vale apenas para a caução em dinheiro. E a exigência da poupança não é detalhe burocrático: o valor deve render, e o rendimento pertence ao inquilino no momento do levantamento. Caução guardada em conta corrente da imobiliária, ou em envelope na gaveta, descumpre a lei e costuma virar discussão no fim do contrato.

Uma garantia por contrato — e a contravenção que quase ninguém conhece

O parágrafo único do artigo 37 é curto e categórico: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Caução e fiador juntos, ou caução e seguro fiança, tornam a exigência nula.

Há uma camada a mais que raramente aparece nos contratos-padrão. Exigir mais de uma modalidade de garantia é contravenção penal pelo artigo 43, inciso II, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado. Não é uma irregularidade contratual — é tipo penal.

A escolha entre as modalidades, portanto, é única e definitiva no momento da assinatura. Para comparar caução, fiador e seguro fiança antes de decidir, vale a leitura do nosso guia sobre qual garantia locatícia escolher.

Quando a caução é devolvida ao inquilino

A devolução acontece no encerramento da locação, com a entrega das chaves e a vistoria final. O valor volta corrigido pelos rendimentos da poupança, descontado o que houver de aluguel em aberto, encargos não pagos ou danos que fujam do desgaste natural do uso.

Dois pontos concentram os conflitos nessa fase. O primeiro é a ausência de vistoria de entrada documentada: sem ela, é praticamente impossível provar que um dano já existia. O segundo é a retenção genérica — reter a caução inteira sem discriminar item por item o que está sendo descontado transforma a devolução em litígio.

Na rescisão de contrato de aluguel antes do prazo, a caução não se confunde com a multa rescisória. São valores de naturezas distintas: uma garante o cumprimento, a outra sanciona a saída antecipada. Compensar uma com a outra sem previsão contratual expressa gera disputa.

A caução no despejo: a pergunta que está invertida

Aqui está o ponto que dá nome a este artigo e que costuma ser respondido ao contrário. Não é o inquilino que precisa pagar caução para ser despejado. É o locador que presta caução para acelerar o despejo.

O artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato permite liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, em hipóteses taxativas. Uma delas — o inciso IX, incluído pela Lei 12.112/2009 — é a falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do artigo 37.

Leia de novo: desprovido de garantia. Um contrato com caução válida não se enquadra nesse inciso. A garantia que protege três meses de aluguel é a mesma que fecha o caminho da liminar de quinze dias por esse fundamento em um despejo por falta de pagamento.

Essa é a troca real, e ela raramente é feita de forma consciente: três aluguéis de lastro contra a velocidade de retomada do imóvel. Para uma administradora com carteira grande, a conta muda conforme o perfil do inquilino, o valor do aluguel e o tempo médio de vacância na região.

O que fazer antes de chegar ao despejo

A caução cobre três meses. Uma ação de despejo raramente termina em três meses. A diferença entre os dois números é o prejuízo, e ela se reduz agindo cedo, não litigando melhor.

O primeiro passo é formalizar a mora. A notificação extrajudicial digital constitui o inquilino em mora com prova de entrega, cria o marco jurídico que a ação vai exigir e, na maior parte dos casos, resolve antes de virar processo. Imobiliárias e administradoras que operam volume encontram em soluções específicas para o setor o envio em massa dessas notificações.

Quando o contrato prevê cláusula compromissória, a disputa pode ser decidida por arbitragem em contratos de aluguel, com sentença arbitral em até 30 dias e força de título executivo — em vez de anos de tramitação judicial.

A garantia certa é a que combina com a sua estratégia de retomada

Escolher a caução não é escolher a garantia mais simples: é escolher um arranjo em que o dinheiro está seguro e o imóvel demora mais a voltar. Escolher deixar o contrato sem garantia é o oposto — nada de lastro, mas acesso à liminar de quinze dias mediante caução do próprio locador.

Nenhuma das duas opções é certa em abstrato. O que separa quem decide bem de quem descobre tarde é ter feito essa conta antes da assinatura, olhando o valor do aluguel, o custo de vacância e a velocidade que se pretende ter em caso de inadimplência.

Seu contrato escolheu entre três aluguéis de garantia e a porta rápida da liminar. Você sabia que estava escolhendo?

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