.svg){kind=small}
A integração de dados imobiliários representa um marco na administração tributária brasileira, configurando-se como avanço significativo rumo a uma gestão mais eficiente e transparente do patrimônio imobiliário nacional.
Nesse ponto, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), instituído pelo Decreto nº 8.764/2016, estabelece-se como ferramenta de gestão pública destinada à integração de dados em uma base unificada, consolidando o fluxo de informações jurídicas produzidas pelos serviços de registros públicos com dados fiscais, cadastrais e geoespaciais de imóveis urbanos e rurais.
O artigo 2º do referido decreto estabelece que o Sinter tem por finalidade "promover a integração, em um único ambiente virtual, dos dados jurídicos produzidos pelos serviços de registros públicos e dos dados fiscais, cadastrais e geoespaciais dos imóveis urbanos e rurais", representando avanço significativo na transparência e eficiência administrativa.
A necessidade de atribuir a cada imóvel um identificador único em âmbito nacional, conforme estabelecido pelo decreto, levou a Receita Federal do Brasil (RFB) a criar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.030, de 25 de 2021.
Este sistema representa o que se convencionou chamar de "CPF dos imóveis", tendo por objetivo agregar informações cadastrais das unidades imobiliárias rurais e urbanas, públicas ou privadas, inscritas nos respectivos cadastros de origem e localizadas em território nacional.
Nesse contexto, sabe-se que a Lei Complementar nº 214/2025, instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), tributos que substituirão os atuais ISS, ICMS, IPI, PIS e COFINS.
E mais, de acordo com o artigo 59, § 1º, inciso III, a lei determina a inclusão do CIB entre os cadastros administrados pela RFB, enquanto o artigo 60 trata da base de cálculo do IBS e CBS nas operações com imóveis, estabelecendo que "o valor de referência será utilizado como parâmetro mínimo para a base de cálculo dos tributos incidentes sobre operações imobiliárias, ressalvadas as exceções previstas em regulamento"..
O valor de referência de cada imóvel será divulgado no Sinter e estimado para todos os bens imóveis integrantes do CIB, com atualização anual.
Para além da análise dos preços praticados no mercado imobiliário, a estimativa considerará dados fiscais fornecidos pelas administrações tributárias dos municípios, Distrito Federal, estados e União, dados jurídicos prestados pelos serviços registrais e notariais, bem como dados geográficos e ambientais, incluindo localização, tipologia, destinação, data de construção, padrão construtivo, área edificada e demais características do bem imóvel.
A centralização de informações em plataforma única representa benefício substancial para os adquirentes de imóveis, uma vez que a possibilidade de consultar dados consolidados em um único ambiente virtual confere maior segurança jurídica às transações imobiliárias, reduzindo riscos e custos de transação.
Para o mercado como um todo, o sistema promove maior transparência e equalização de informações, contribuindo para a formação mais eficiente de preços e redução de assimetrias informacionais.
É importante esclarecer que o sistema comumente denominado como “CPF dos imóveis” não institui novo tributo específico sobre imóveis, funcionando o CIB como mero instrumento de apuração da base de cálculo para o IBS e CBS nas operações imobiliárias, integrando a nova sistemática tributária decorrente da Reforma Tributária.
No entanto, a ampliação do escopo de informações utilizadas para o cálculo dos tributos pode sim resultar em majoração do valor dos tributos, considerando-se que a base de cálculo refletirá dados mais precisos e atualizados sobre as características e o valor dos imóveis.
Cumpre destacar que a implementação integral do sistema, incluindo a adequação dos serviços notariais e de registro para integração ao Sinter, está prevista para ocorrer até janeiro de 2027, quando o IBS e a CBS passarão efetivamente a incidir sobre as operações imobiliárias, razão pela qual os contribuintes não sofrerão impactos tributários decorrentes do novo sistema até o referido marco temporal.
Em conclusão, o Cadastro Imobiliário Brasileiro representa marco na modernização da administração tributária e na organização do patrimônio imobiliário a nível nacional.
A integração de dados promovida pelo Sinter, aliada à utilização do CIB como um dos valores de referência para cálculo dos novos tributos instituídos pela Reforma Tributária, configura para a administração tributária um sistema mais transparente e eficiente, além de uma ferramenta essencial para o aperfeiçoamento da arrecadação e controle tributário.
Para os contribuintes, o "CPF dos imóveis" oferece maior segurança nas transações imobiliárias, uma vez que permite com que o comprador tenha acesso à informações essenciais sobre o imóvel, através de um único sistema.
Notificações e arbitragem online com validade jurídica
Receba insights exclusivos e conteúdos relevantes para enriquecer seu conhecimento jurídico.
