Adjudicação no mercado imobiliário: tudo que imobiliárias e advogados precisam saber

Pagou pelo imóvel, quitou todas as parcelas, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura. Ou pior: faleceu sem transferir o bem. Por anos, essa situação colocou compradores numa fila interminável no Judiciário. A legislação brasileira avançou — e o setor imobiliário precisa acompanhar esse movimento.

O que é adjudicação

Adjudicação é o ato jurídico pelo qual a propriedade ou a posse de um bem é transferida para quem tem direito a ela, independentemente da cooperação voluntária da outra parte. No direito brasileiro, ela aparece em três contextos distintos: no imobiliário, quando um comprador que quitou um imóvel não consegue a escritura; no administrativo, quando o vencedor de uma licitação recebe o objeto do certame; e no sucessório, quando bens de herança são atribuídos a herdeiros ou à meeira.

No direito imobiliário — que é onde a adjudicação tem maior relevância prática para imobiliárias, administradoras e advogados do setor — o instituto se divide em duas modalidades principais: a adjudicação em execução de dívidas e a adjudicação compulsória.

Adjudicação em execução: quando o devedor não paga

Na execução judicial de dívidas, o art. 876 do Código de Processo Civil confere ao credor o direito de requerer a adjudicação dos bens penhorados do devedor, oferecendo valor não inferior ao da avaliação. Em vez de aguardar um leilão — processo que pode ser longo e incerto — o credor recebe o próprio bem como forma de quitação da dívida.

Para imobiliárias que lidam com inadimplência recorrente em contratos de locação ou venda parcelada, entender esse mecanismo é fundamental. Quando o valor do bem supera o da dívida, o credor que opta pela adjudicação deve complementar a diferença em dinheiro. O CPC também amplia o rol de legitimados: além do credor principal, cônjuges, companheiros, ascendentes e descendentes do executado podem requerer a adjudicação, conforme o §5º do art. 876.

Adjudicação compulsória: quando o vendedor não cumpre o contrato

A adjudicação compulsória é o remédio jurídico para quem comprou, pagou integralmente e não recebeu a escritura. Ela está prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que garantem ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva — e, em caso de recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel.

O STJ consolidou esse direito na Súmula 239, estabelecendo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Ou seja: mesmo que o contrato não esteja registrado, o comprador que pagou pode exigir a transferência.

A virada de 2022: adjudicação compulsória extrajudicial

Antes de 2022, a adjudicação compulsória só poderia ser obtida pela via judicial. A Lei nº 14.382/2022 mudou isso ao incluir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo que o procedimento seja realizado diretamente no cartório de registro de imóveis — sem necessidade de ação judicial. O Provimento nº 150/2023 do CNJ consolidou as regras e os documentos necessários para o procedimento.

Os documentos exigidos para a adjudicação compulsória extrajudicial são:

• Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão
• Comprovante de quitação integral do preço
• Prova de inadimplemento do vendedor na transferência, após notificação extrajudicial com prazo de 15 dias para manifestação
• Certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, atestando ausência de litígios relacionados ao bem
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Ata notarial lavrada por tabelião
• Procuração com poderes específicos — a representação por advogado é obrigatória

A nova modalidade reduz significativamente o tempo e o custo do processo. Casos que antes tramitavam por anos no Judiciário passaram a encontrar solução em semanas nos cartórios, conforme aponta o CNJ.

O papel das imobiliárias e os conflitos que surgem nesse processo

Para imobiliárias e administradoras, a adjudicação aparece em situações que fazem parte do cotidiano do setor: vendedor que faleceu antes da escrituração, empresa incorporadora que encerrou atividades sem transferir o bem, recusa injustificada de assinar a escritura após quitação, disputas sobre o valor de imóveis penhorados em execuções.

Cada uma dessas situações pode gerar conflitos paralelos que precisam ser resolvidos com rapidez e confidencialidade — características que o processo judicial raramente oferece. É nesse ponto que a arbitragem entra como ferramenta complementar. Disputas sobre validade de contratos imobiliários, responsabilidades em casos de inadimplência e conflitos entre partes envolvidas em processos de adjudicação são matérias de natureza patrimonial disponível — exatamente o terreno da arbitragem, conforme o art. 1º da Lei nº 9.307/1996.

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