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O segmento de imóveis de luxo no Brasil teve desempenho histórico em 2024. Em comparação a 2023, houve alta nacional de 18,3% nos lançamentos de imóveis de alto padrão, enquanto o VGL (valor geral lançado) subiu 27,5%. As vendas de unidades de luxo dispararam, totalizando 9.329 unidades vendidas (alta de 33,5%) e alcançando um VGV (valor geral de vendas) de R$ 38 bilhões – 46,1% acima do ano anterior . A tabela a seguir, baseada em dados divulgados pelo Valor, resume o crescimento por região em 2024, evidenciando a expansão em todo o país:
Destaques regionais:
Três grandes forças estão moldando esse ciclo de crescimento:
O crescimento acelerado vem acompanhado de disputas jurídicas mais complexas e de alto impacto financeiro. Entender os principais tipos de conflito é fundamental para adquirentes, incorporadoras, corretores e investidores.
Um dos conflitos mais frequentes no mercado de luxo envolve atrasos na entrega de unidades. Embora o Código Civil e o CDC prevejam mecanismos de proteção ao adquirente, o STJ tem entendido que o simples atraso na entrega de loteamento não presume dano ao adquirente. Ainda assim, atrasos superiores a 180 dias (prazo de tolerância usualmente previsto) têm gerado indenizações significativas. O caso de um impressível prédio de alto padrão em Sorocaba, cuja obra travou por disputas de propriedade comprometendo R$ 100 milhões dos compradores. ilustra a dimensão que esses litígios podem tomar.
Outro exemplo: Um casal que adquiriu um imóvel de luxo e sofreu atraso de dois anos na entrega. O TJSP determinou a ultrapassado indenização, reconhecendo que o atraso representou privação de uso equivalente a meses de aluguel mais danos morais.
Imóveis de alto padrão, por seu alto preço, geram expectativas elevadas. Qualquer defeito construtivo – seja um vazamento, falha no acabamento, sistema de automação defeituoso ou problemas estruturais – tende a gerar reclamações e demandas judiciais.
O arcabouço legal é robusto: a Lei nº 8.245/91 e o Código Civil prevêem garantias mínimas. Para vícios aparentes, a responsabilidade é de 3 anos (estrutural: 5 anos). Em casos de fraude ou negligência grave, o prazo pode ser maior. Construtoras e incorporadoras de alto padrão enfrentam, portanto, um risco jurídico elevado em qualquer falha que possa ser caracterizada como vício construtivo. O STJ firmou entendimento que mesmo vícios em áreas comuns de um condomínio de luxo geram responsabilidade solidária entre construtora e incorporadora, dado o valor elevado pago pelos adquirentes.
O aumento do número de distratos em 2024 veio acompanhado de disputas sobre o percentual retido pelas incorporadoras. Embora a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) limite a retenção em até 25% dos valores pagos, casos envolvendo FGTS e incorporações registradas em patrimônio de afetação permitem retenção de até 50%. Isso tem gerado inviável ao comprador disputas sobre a legitimidade das cláusulas de retenção e sobre a situação do imóvel na data do distrato.
Condomínios de alto padrão – especialmente os que integram hotel, residencial e comercial (mixed-use) – são terreno fértil para conflitos entre condôminos e a administração. Disputas sobre uso das áreas comuns, cotas condominiais e responsabilidade pelas benfeitorias são frequentes e muitas vezes envolvem valores expressivos. Nesse contexto, a arbitragem desponta como alternativa mais eficiente ao Judiciário, pela confidencialidade e atuação de árbitros especializados no setor imobiliário.
Contratos bem elaborados são a primeira linha de defesa. Cláusulas que definem com clareza os marcos de entrega, os procedimentos em caso de vício, as regras de distrato, a forma de reajuste e os mecanismos de resolução de conflitos (mediação ou arbitragem) reduzem significativamente o contencioso.
Quando surge um problema, a notificação extrajudicial é o instrumento mais utilizado para formalizar a exigência, constituir o devedor em mora e documentar a tentativa de solução amigável. Ela concede prazo para solução. A notificação extrajudicial é rápida e barata e funciona como um importante passo preliminar para buscar uma composição amigável antes de acionar a Justiça. Ela pode ser usada, por exemplo, para cobrar parcelas em atraso, exigir reparo de um vício construtivo, solicitar a desocupação de um imóvel (no caso de locatário ou invasor), ou formalizar a intenção de rescindir um contrato por inadimplemento. Muitos contratos de compra de imóveis de luxo inclusive prevêem contratualmente a obrigação de notificar a outra parte e oportunizar a correção antes de partir para medidas drásticas. Juridicamente, a notificação extrajudicial serve como prova da tentativa de solução: caso o problema não se resolva e vire um processo, a parte notificante demonstra que manifestou sua vontade e deu chance de acordo Por exemplo, diante de atraso na obra, os adquirentes podem notificar a incorporadora para entregar o imóvel em X dias ou então rescindir; se nada for feito, essa notificação será prova a favor deles no litígio. Da mesma forma, uma construtora notifica o comprador inadimplente para pagar sob pena de perda do contrato – se for à juízo (ou arbitragem), tal documento prova que o cliente foi devidamente constituído em mora. Em 2024, advogados do ramo reforçaram a importância da notificação: “é um dos atos jurídicos mais simples”, acessível a qualquer pessoa (embora idealmente redigido por advogado), mas de grande eficácia, podendo inclusive evitar a judicialização ao esclarecer mal-entendidos ou estimular um acordo direto Em suma, a notificação extrajudicial tornou-se praxe como instrumento de pressão e registro formal no mercado imobiliário de alto padrão, integrando o arsenal de meios de solução de conflitos de forma preventiva e menos onerosa.
O mercado imobiliário de alto padrão no Brasil vive um ciclo de crescimento robusto, espalhado por todas as regiões e impulsionado por diversos fatores econômicos e comportamentais. Ao mesmo tempo, enfrenta desafios jurídicos proporcionais à sofisticação de seus negócios – compras de alto valor tendem a gerar disputas de alto impacto. Observa-se, contudo, uma profissionalização das soluções: cada vez mais, mecanismos de mitigação de conflitos são incorporados, desde contratos mais equilibrados, passando por mediação e arbitragem para resolução eficiente, até o uso diligente de notificações e garantias contratuais. Com informações recentes indicando possíveis ajustes no ritmo do mercado em 2025 (espera-se estabilidade ou leve expansão de até expansão de até 5%), a experiência acumulada nos últimos 12 meses prepara agentes e investidores para navegar tanto as oportunidades quanto os conflitos do setor de luxo de forma mais estruturada e estratégica.
Fontes: Valor Econômico; Imobi Report; UOL Economia; Brain Inteligência Estratégica; InfoMoney; CBIC; ConJur; Migalhas; JOTA; Migalhas; Terra; Estadão; Tapai Advogados; Jusbrasil; entre outras
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