Seguro condominial é obrigatório? O que cobre e quem paga

Sim, o seguro condominial é obrigatório. O Código Civil determina que toda a edificação em condomínio seja segurada contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (art. 1.346), e coloca a contratação entre os deveres do síndico (art. 1.348, IX).

A Lei 4.591/1964, a Lei dos Condomínios, já exigia o mesmo seguro e manda incluir o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio (art. 13).

Contratar o seguro não é escolha da administração nem da assembleia. O que a assembleia decide é o tamanho da proteção além do mínimo legal, e é aí que aparecem as dúvidas sobre cobertura e os conflitos com a seguradora.

O que diz a lei sobre o seguro condominial

• Art. 1.346 do Código Civil: é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
• Art. 1.348, IX, do Código Civil: compete ao síndico realizar o seguro da edificação.
• Art. 13 da Lei 4.591/1964: o seguro abrange todas as unidades autônomas e as partes comuns, e o prêmio entra nas despesas ordinárias. O parágrafo único fixa 120 dias, contados do habite-se, para a contratação.

Na prática, um prédio novo precisa ter a apólice contratada logo após o habite-se, e um condomínio em funcionamento não pode ficar nenhum período sem seguro vigente.

O que o seguro condominial cobre

A cobertura exigida por lei é a da edificação inteira, unidades e áreas comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. A lei fala da construção: móveis e objetos dos moradores não entram nessa obrigação e dependem de seguro próprio de cada um.

As seguradoras oferecem coberturas adicionais, que o condomínio contrata conforme o risco do prédio e o orçamento aprovado em assembleia, como:

• danos elétricos;
• vendaval e granizo;
• roubo e furto de bens das áreas comuns;
• responsabilidade civil do condomínio e do síndico;
• quebra de vidros e danos por vazamento de tubulações.

Nomes, limites e exclusões variam de uma apólice para outra. Antes de aprovar a renovação, vale comparar o valor segurado com o custo de reconstrução do prédio e ler a lista de exclusões, não só a de coberturas.

Quem paga o seguro do condomínio

O condomínio, por meio da taxa condominial. A Lei 4.591/1964 inclui o prêmio do seguro nas despesas ordinárias (art. 13), rateadas entre os condôminos como as demais despesas de manutenção.

O que acontece se o síndico não contratar ou deixar vencer

O seguro é dever legal do síndico, e o prazo de vigência da apólice é o ponto que mais exige controle: a obrigação é permanente, então a renovação precisa sair antes do vencimento. Um sinistro no intervalo sem cobertura deixa o prejuízo inteiro com os condôminos.

Nessa situação, a assembleia pode destituir, pelo voto da maioria absoluta, o síndico que não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349 do Código Civil). Se a omissão causou prejuízo, os condôminos podem discutir a responsabilidade do síndico pelos danos, conforme as circunstâncias do caso.

Quando o seguro vira conflito

Os conflitos mais frequentes entre condomínio e seguradora envolvem:

• negativa de cobertura com base em exclusões da apólice;
• divergência sobre o valor da indenização;
• demora no pagamento depois do aviso de sinistro;
• disputa sobre a causa do dano, quando a seguradora alega falta de manutenção.

Desde dezembro de 2025, o contrato de seguro é regido pela Lei 15.040/2024.

Ela dá à seguradora prazo máximo de 30 dias para se manifestar sobre a cobertura, contado da entrega do aviso de sinistro com os documentos exigidos; sem manifestação no prazo, ela perde o direito de recusá-la (art. 86). O síndico deve guardar o protocolo do aviso e a lista do que foi entregue.

A arbitragem com a seguradora só é possível se for pactuada em instrumento assinado pelas partes do contrato de seguro, com procedimento no Brasil e sob o direito brasileiro (art. 129 da mesma lei). A convenção do condomínio não vincula a seguradora.

Os caminhos para esse tipo de disputa estão em arbitragem no setor de seguros.

Outros conflitos condominiais que podem ir para a arbitragem

Entre condomínio e condôminos, a arbitragem depende de cláusula compromissória na convenção ou de compromisso arbitral assinado depois do conflito. Com essa base, podem ser decididas por árbitro disputas patrimoniais como:

• cobrança de taxa condominial em atraso, quando há controvérsia sobre valor ou rateio;
• rateio de obras extraordinárias contestado por condôminos;
• danos ao patrimônio comum e responsabilidade por reparos entre unidades;
• uso de áreas comuns com repercussão financeira.

A inclusão da cláusula na convenção exige cuidado com a redação e com a aprovação em assembleia.

O andamento da proposta legislativa sobre o tema está em arbitragem em condomínios: o projeto aprovado na CCJ, e o panorama dos conflitos em que ela se aplica, no guia de arbitragem em condomínio. Para a cota em atraso, veja a cobrança de condomínio pela via arbitral.

Quando a divergência ainda permite acordo, a mediação costuma ser o passo anterior, mais barato e menos desgastante para a convivência no prédio.

O papel da administradora

A administradora que controla o vencimento da apólice e registra cada etapa do sinistro chega a qualquer disputa com prova pronta. A cobrança formal, seja do condômino em atraso, seja da resposta da seguradora, começa por uma comunicação com registro de envio e data.

A Arbitralis envia notificações extrajudiciais a partir de R$ 17, 100% online e sem necessidade de advogado. Quando a convenção prevê arbitragem, o conflito pode seguir para a câmara da Arbitralis, que já resolveu mais de 10 mil processos arbitrais, com sentença em até 30 dias e custo fixo.

Checklist do síndico

1. Confirme que a apólice cobre a edificação inteira, unidades e áreas comuns, contra incêndio e destruição.
2. Anote a data de vencimento e inicie a renovação com antecedência.
3. Leve à assembleia as coberturas adicionais e as exclusões, não só o preço.
4. Em caso de sinistro, avise a seguradora na forma da apólice e guarde o protocolo.
5. Verifique se a convenção define como os conflitos do condomínio serão resolvidos.

Se a lista revelou uma lacuna na convenção, os problemas mais comuns do dia a dia estão em como resolver problemas condominiais.

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