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A rescisão de contrato é um dos momentos mais tensos em qualquer relação empresarial. Seja porque uma das partes não cumpriu o combinado, porque o projeto não foi como esperado ou porque as condições mudaram, o fato é que o encerramento de um contrato quase sempre levanta três questões: quem deve o quê, qual a multa e como resolver isso sem que vire processo.
A resposta para a terceira questão define o tempo e o custo das outras duas. E é a que mais empresas erram.
Neste guia, vamos explicar o que é a rescisão contratual, a diferença entre os tipos mais comuns, como calcular e cobrar multa rescisória e, principalmente, por que a arbitragem resolve esses conflitos com mais inteligência do que um processo judicial.
O uso popular mistura esses termos, mas juridicamente eles têm significados distintos, e essa diferença importa na hora de cobrar ou se defender.
Na prática, quando dizemos que “vamos rescindir o contrato”, o que geralmente acontece é uma resolução por descumprimento ou um distrato negociado. E é nesse ponto que surgem os conflitos.
Quando uma das partes não cumpre o contrato, a outra tem direito a encerrá-lo e cobrar as consequências previstas. O Código Civil (arts. 475 e 476) garante isso: a parte lesada pode exigir a resolução do contrato mais perdas e danos.
Na prática, isso significa:
Para que essas cobranças se sustentem, é preciso cumprir um requisito que muitas empresas negligenciam: notificar formalmente a outra parte antes de declarar a rescisão. Sem notificação, o contrato não é considerado encerrado formalmente, e a parte inadimplente pode alegar que não foi comunicada.
A multa rescisória precisa estar prevista no contrato para ser exigível. Sem cláusula penal, a parte prejudicada ainda pode cobrar perdas e danos, mas vai precisar provar o prejuízo — o que é mais trabalhoso e incerto.
Quando bem redigida, a cláusula penal (art. 408 do Código Civil) estipula um valor fixo ou percentual do contrato como multa em caso de rescisão culposa. Ela tem duas funções: pressionar o cumprimento e facilitar a cobrança, dispensando a prova de dano.
Limites legais que toda empresa precisa conhecer:
Para incorporadoras e construtoras, a Lei do Distrato é a principal referência para encerramento de contratos com compradores pessoas físicas. Ela foi um marco importante porque, antes de 2018, havia enorme insegurança jurídica sobre quanto a incorporadora poderia reter.
O que a lei define:
O ponto crítico é que mesmo com regras mais claras, os conflitos sobre cálculos de retenção, despesas dedutíveis e prazo de devolução continuam gerando processos. Incorporadoras que não têm um mecanismo extrajudicial de resolução acabam com cartórios de processos sobre distrato — cada um com um advogado do outro lado tentando arrancar mais do que a lei permite.
O caminho extrajudicial para rescisão tem etapas claras. Empresas que seguem esse fluxo resolvem a maior parte dos casos antes de qualquer processo.
Antes de qualquer coisa, reuna as provas do descumprimento: e-mails, registros de entrega, notas fiscais, fotos, relatórios, mensagens. Um conflito de rescisão sem prova documental vira “você disse, eu disse”, e o judiciário ou o árbitro não vão tomar partido sem evidência.
A notificação extrajudicial comunica formalmente a rescisão, lista os fundamentos, especifica o valor cobrado e concede prazo para resposta ou regularização. Ela é o divisor de águas entre uma tentativa informal e um processo formal.
Juridicamente, ela produz efeitos importantes: constitui a outra parte em mora, demonstra boa-fé do credor e serve como prova de que houve tentativa de resolução amigável. Em alguns contratos, inclusive, a notificação prévia é exigência para acionar a arbitragem ou a cláusula penal.
Muitas rescisões se resolvem nessa etapa. A outra parte recebe a notificação, avalia o custo de contestar e decide negociar. Um acordo de rescisão bem documentado, homologado ou não, encerra o conflito de forma definitiva e muito mais barata do que qualquer processo.
Se a negociação não avançou e o contrato tem cláusula compromissória, a arbitragem é o próximo passo. O procedimento arbitral resolve a rescisão em até 30 dias (na Arbitralis), com um árbitro especializado no setor, sem publicidade e com sentença que tem força de título executivo.
Isso significa que, se a outra parte for condenada a pagar e não pagar, o credor vai diretamente para execução judicial — sem passar por novo processo de conhecimento.
Rescisões contratuais têm uma característica que as torna especialmente adequadas para arbitragem: elas geralmente envolvem contratos escritos, partes que já têm relação comercial e valores que precisam de um especialista para avaliar.
O judiciário não tem como entrar no mérito técnico de um contrato de obras com aditivos, de um contrato de desenvolvimento de software com especificações complexas ou de um contrato de distribuição com cálculos de perdas de mercado. Um árbitro com expertise no setor consegue.
Além disso, rescisões quase sempre envolvem informações que as partes não querem tornar públicas: valores de contratos, margens, estratégias, problemas internos. A arbitragem mantém tudo isso sob sigilo.
Sem cláusula arbitral no contrato, a empresa não pode obrigar a outra parte a ir à arbitragem. A outra parte pode se recusar e a única alternativa passa a ser o judiciário.
Com a cláusula, o cenário muda completamente. A arbitragem passa a ser o mecanismo vinculante, o que significa:
Para empresas com volume de contratos recorrentes — incorporadoras, prestadoras de serviço, plataformas B2B — incluir a cláusula nos modelos de contrato é uma decisão que muda a dinâmica de toda a carteira de conflitos.
Uma incorporadora de médio porte com 200 unidades vendidas por ano pode ter dezenas de distratos no período. Se cada um virar processo judicial, o departamento jurídico paralisa.
A solução que as incorporadoras mais organizadas adotam: cláusula arbitral nos contratos de compra e venda, com a Arbitralis como câmara indicada. Quando o comprador solicita o distrato ou contesta o cálculo de retenção, o processo já tem caminho definido — 30 dias, sigilo, árbitro com experiência imobiliária, sentença com valor de título executivo.
O resultado: menos processos judiciais, mais previsibilidade operacional e menos exposição pública dos números do empreendimento.
Saiba como implementar: arbitralis.com.br/como-implementar · arbitralis.com.br/precos
Rescisão contratual é o encerramento de um contrato antes do prazo previsto ou por descumprimento de uma das partes. Pode ocorrer por acordo mútuo (distrato), por inadimplemento de uma das partes (resolução) ou por causas previstas em lei.
Resolução é o encerramento por descumprimento durante a execução do contrato. Distrato é o encerramento por mútuo acordo. Rescisão, no sentido técnico, refere-se ao desfazimento por vicio anterior à celebração. Na prática, todos são chamados de rescisão.
Sim. A multa rescisória só é exigível automaticamente se estiver prevista como cláusula penal no contrato. Sem essa previsão, a parte prejudicada pode cobrar perdas e danos, mas terá que provar o prejuízo.
O distrato imobiliário é regulado pela Lei 13.786/2018. Em regra, a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos (ou 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação), além de despesas com corretagem e registros. A devolução deve ocorrer em prazos específicos previstos na lei.
Sim. O caminho extrajudicial inclui notificação formal, negociação direta e, se o contrato previr, arbitragem. A sentença arbitral tem força de título executivo judicial — ou seja, se uma parte for condenada a pagar e não pagar, a outra pode executar diretamente, sem novo processo de conhecimento.
Depende do tipo de obrigação. Para contratos em geral, a prescrição para cobrar a cláusula penal é de 5 anos (art. 206, §5º, II, do CC). Para contratos imobiliários, há prazos específicos. O recomendável é acionar o mecanismo de rescisão assim que configurado o descumprimento.
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